Comment qualifier cette relation, via un bail d’habitation ou un contrat de travail ?

Le principe :
Un propriétaire met à disposition d’une personne une partie de son habitation principale et ce, non pas contre paiement d’un loyer, mais contre échange de services.
Il faut au préalable déterminer clairement les conditions d’hébergement et les services demandés en contrepartie.
Quelque soit le type de location envisagée, le logement devra répondre aux normes de décence.

Quels contrats ?

 Le contrat de location
Ce contrat est signé entre les parties lorsque les services rendus ont une valeur inférieure au logement.
En général, il s’agira d’un bail meublé avec la particularité que le loyer sera payé tout ou en partie en nature.
Il sera nécessaire d’annexer au bail : la liste des travaux à accomplir, le nombre d’heures à effectuer, les plannings.
Le bail répondra à toutes les autres conditions d’un bail meublé.

 Le contrat de travail

• D’employé de maison : si la valeur des services rendus est supérieure à celle du logement, alors il s’agit d’un contrat d’employé de maison. Le contrat de travail va prévoir comme accessoire un « logement de fonction », qualifié d’avantage en nature qui sera déduit de la rémunération.
• « au pair » : ce contrat est expressément prévu, cette personne est embauchée afin d’effectuer des tâches à domicile en contrepartie d’avantages en nature, tels que le logement, l’alimentation …

Dans les 2 cas, le salarié est soumis aux dispositions de la convention collective nationale des salariés du particulier employeur.
Avant toute signature d’un contrat de travail, il est important de bien connaître les règles en droit social, et donc il est important d’obtenir un maximum de renseignements auprès des organismes compétents (inspection du travail, URSSAF, CAF…).

 

Comment peut-on louer une chambre dans sa résidence principale ?

Sur quel statut ?
Ce type de location ne correspond à aucun régime juridique existant, mais la jurisprudence considère que la location d’une chambre aménagée dans l’appartement d’un propriétaire peut être qualifiée de location meublée (Cour d’appel Grenoble, 2ème chambre, 18 juin 2007).

Quelles conditions ?
La chambre doit respecter les normes de décence.
Le bail devra être écrit, sa durée sera celle de la location meublée, à savoir 1 an s’il s’agit de la résidence principale du locataire et 9 mois non renouvelable pour un étudiant.
Le loyer sera fixé librement entre les parties, et il sera nécessaire de prévoir clairement les modalités de calcul des charges.
Il faudra effectuer un inventaire des meubles et prévoir les modalités d’usage des « parties communes » de l’habitation (droits et obligations du locataire), à savoir : prévoir quelles pièces restent la propriété exclusive du propriétaire, et celles qui sont communes…

La fiscalité
Les propriétaires qui louent ou sous louent une partie de leur habitation principale sont exonérées de l’impôt sur le revenu si 3 conditions sont remplies (article 35 bis I du CGI):
– Les pièces louées font parties de la résidence principale du propriétaire,
– Elles doivent constituer pour le locataire sa résidence principale,
– Le prix de la location doit être raisonnable (plafonds déterminés par les services des impôts)

 

Un arrêté du 5 février 2013 vient préciser les types de détecteurs pouvant être installés et où les installer. Il interdit également expressément leur pose dans les parties communes des immeubles d’habitation.

Rappel :

C’est la loi du 9 mars 2010 qui rend obligatoire, pour la 1ère fois, l’installation de DAAF (Détecteur Autonome Avertisseur de fumée) dans les parties privatives des immeubles, avec une date butoir au 8 mars 2015.
Un décret du 10 janvier 2011 a apporté un complément d’information en indiquant comment ces détecteurs doivent fonctionner et qui est responsable de leur pose et de leur entretien.
Tous les logements sont concernés, vides ou meublés, neufs ou anciens, résidences principales ou secondaires, dans le parc privé ou social.

L’installation et l’entretien incombent à l’occupant, c’est-à-dire au propriétaire lorsqu’il occupe lui-même son bien ou au locataire lorsque le bien est loué. Attention, pour les locations meublées, locations saisonnières ou pour les logements de fonction, c’est le propriétaire bailleur qui devra dans tous les cas s’en charger.

Combien de DAAF faut-il installer et où ?

– Au moins un détecteur de fumée normalisé est installé dans chaque logement, de préférence dans la circulation ou dégagement desservant les chambres.
– Il est fixé solidement en partie supérieure, à proximité du point le plus haut et à distance des autres parois ainsi que des sources de vapeur.
– L’occupant ou, le cas échéant, le propriétaire bailleur s’assure de la mise sous tension du détecteur en vérifiant que le voyant prévu à cet effet est allumé et, en tant que de besoin, remplace les piles lorsque le signal de défaut de batterie est émis. Il procède également au test régulier du détecteur.

Quelles sont les caractéristiques d’un détecteur de fumée ?

Outre le marquage CE (conformité de l’appareil à la norme NFEN 14604), le DAAF doit :

– comporter un indicateur de mise sous tension
– être alimenté par piles, batteries incorporées ou sur secteur ; dans le cas où la batterie est remplaçable par l’utilisateur, sa durée minimale de fonctionnement est de un an ;
– comporter un signal visuel, mécanique ou sonore, indépendant d’une source d’alimentation, indiquant l’absence de batteries ou piles ;
– émettre un signal d’alarme d’un niveau sonore d’au moins 85 dB(A) à 3 mètres ; – émettre un signal de défaut sonore, différent de la tonalité de l’alarme, signalant la perte de capacité d’alimentation du détecteur ;
– comporter les informations suivantes, marquées de manière indélébile :
• nom ou marque et adresse du fabricant ou du fournisseur ;
• le numéro et la date de la norme à laquelle se conforme le détecteur ;
• la date de fabrication ou le numéro du lot ;
• le type de batterie à utiliser ;
• disposer d’informations fournies avec le détecteur, comprenant le mode d’emploi pour l’installation, l’entretien et le contrôle du détecteur, particulièrement les instructions concernant les éléments devant être régulièrement remplacés.

L’arrêté interdit l’utilisation de détecteurs à ionisation. Il interdit également l’installation de détecteurs de fumée dans les parties communes des immeubles d’habitation, mais donne des consignes de sécurité.

Et du côté des compagnies d’assurance ?

Celles-ci pourront prévoir une minoration de la prime si l’assuré leur remet une attestation selon laquelle il a bien équipé son logement d’un détecteur de fumée. L’arrêté fixe le contenu de cette attestation.


Loi n° 2010-238 du 9 mars 2010 visant à rendre obligatoire l’installation de détecteurs de fumée dans tous les lieux d’habitation
Décret n° 2011-36 du 10 janvier 2011 relatif à l’installation de détecteurs de fumée dans tous les lieux d’habitation
Arrêté du 5 février 2013 relatif à l’application des articles R. 129-12 à R. 129-15 du code de la construction et de l’habitation

 

Quels sont les critères qui doivent être retenus pour distinguer une location meublée d’une location vide ?

La notion de location est simple à préciser. Il s’agit d’un contrat en vertu duquel l’une des parties à la convention s’oblige à faire jouir à l’autre une chose pendant un certain temps et ce, en contrepartie du paiement d’un certain prix.

Mais qu’est ce qu’une location « meublée » ?

Il n’existe pas de définition de la location meublée qui permet de la différencier clairement d’une location vide. Aucun texte ne donne par exemple de liste légale des meubles qui doivent garnir un logement afin que celui-ci puisse être qualifié de local meublé. La jurisprudence est venue combler en partie cette défaillance de la loi.

Elle a ainsi posé deux éléments :

  • Un élément intentionnel : les parties au contrat doivent avoir la volonté claire de conclure une location meublée. La preuve de cette volonté peut découler par exemple de la clause du bail en vertu de laquelle le locataire s’engage à entretenir les meubles dont la liste est annexée au contrat.
  • Un élément matériel : le local doit être suffisamment meublé pour permettre l’installation immédiate du locataire. Le logement doit ainsi présenter les éléments de confort nécessaire à une vie correcte du locataire dans les lieux.

La jurisprudence est également venue apporter au fur et à mesure des précisions sur les meubles qu’elle juge nécessaire. Un local qui n’est garni que de trois tables n’est pas un logement meublé (CA Orléans, 29 juin 1998). De même, celui qui ne comprend à la lecture de l’inventaire qu’un canapé lit, une chaise, une table, un réfrigérateur et un oreiller n’est pas suffisamment meublé (CA Paris, 6e ch, sect. C, 8 avril 2008). La vaisselle dans une cuisine est également considérée comme un élément essentiel à la vie domestique (CA Bordeaux, 1ère Ch. B, 13 mars 2000).

Un logement dans lequel le bailleur a mis à la disposition du locataire une penderie, un chauffage, une table, des chaises, un sommier avec matelas, un réfrigérateur, des rideaux, un lustre, une lampe de chevet et un buffet est considéré comme un local meublé (CA Paris, 6e Chambre, C, 8 mars 1994).

Au regard de ces jurisprudences, il est nécessaire de prévoir des meubles en quantité suffisante et de procéder à la rédaction d’un inventaire précis et signé des deux parties au moment de l’état des lieux d’entrée. Celui-ci permet de justifier la présence des meubles nécessaires à la vie convenable du locataire et ainsi d’éviter la requalification du contrat par le juge.

Un inventaire détaillé permet également d’éviter toute contestation en fin de bail sur la présence dans les lieux de certains éléments. Ainsi, le bailleur pourra se faire indemniser si certains meubles, inscrits sur la liste, sont absents ou dégradés en fin de contrat.