Les règles spécifiques de la location meublée à titre d’habitation principale

 

La location meublée est dans son ensemble régie par la liberté contractuelle et par les règles du code civil. Néanmoins, lorsque les parties souhaitent conclure un bail meublé pour la résidence principale du locataire, des règles spécifiques doivent être respectées.

La location meublée conclue à titre de résidence principale est régie par un texte d’ordre public, l’article L632-1 du code de la construction et de l’habitation. Les principales dispositions impératives qu’il prévoit sont les suivantes :

La forme du contrat : celui-ci doit être fait par écrit.

Sa durée : Le bail meublé à usage de résidence principale est conclu pour une durée de un an. Néanmoins, cette durée peut être réduite à 9 mois lorsque le contrat est conclu avec un étudiant.

La reconduction tacite : Le contrat de location arrivé à son terme se reconduit tacitement à défaut de congé ou de demande de renouvellement. Le bail de 9 mois consenti à un étudiant prend fin à son terme sans application de cette reconduction tacite.

Le congé du locataire : Il peut être donné à tout moment moyennant un préavis de 1 mois.

Le congé du bailleur : Le bailleur doit respecter un préavis de trois mois au terme du contrat et ce congé doit être motivé par sa décision de vendre le logement, ou de le reprendre ou encore par un motif légitime et sérieux.

La demande de renouvellement : Le bailleur peut, au terme du bail, souhaiter en modifier les conditions. Il doit proposer les modifications au locataire en respectant un préavis de trois mois avant le terme du contrat. Si le locataire accepte ces nouvelles conditions, le bail est alors renouvelé pour une nouvelle durée de 1 an.

La révision du loyer : celle-ci doit être prévue par une clause expresse du contrat. Elle intervient à la date convenue entre les parties dans le bail ou à défaut de précision sur ce point, à la date anniversaire du contrat. Concernant le choix de l’indice, l’article L632-1 du code de la construction indique uniquement que l’augmentation qui résulte de cette révision ne peut dépasser la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) mentionné au d de l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989 relative à la location vide à titre de résidence principale.

La transformation d’un logement en bureaux est un motif légitime et sérieux de congé

 

L’essor de l’activité économique du bailleur nécessitant la transformation des locaux d’habitation loués en de nouveaux bureaux est un motif légitime et sérieux de congé.

Les faits


Le Crédit Municipal de Paris, bailleur d’un local soumis à la loi du 6 juillet 1989, a connu une forte progression de son activité en raison de la crise économique. Cet essor a nécessité l’embauche de nouveaux salariés et bénévoles et l’agrandissement de ses locaux. Pour cela, il a décidé de délivrer un congé pour motif légitime et sérieux à ses locataires.

La procédure


Les preneurs à bail décident de contester ce congé. Néanmoins, la Cour d’appel ainsi que la Cour de cassation vont décider de le valider. Elles considèrent en effet que celui-ci répond bien à un motif légitime et sérieux.

Ce qu’il faut retenir


La Cour de cassation avait déjà admis la validité d’un congé pour motif légitime et sérieux délivré par une personne morale dans le but de loger son personnel. En l’espèce, elle va plus loin et reconnait la validité de ce même congé en vue de la transformation d’un logement en bureaux.