Le voisin qui procède à la construction d’un immeuble peut voir entraîner sa responsabilité pour trouble de voisinage même s’il a revendu le bien.

Les faits


Un couple d’acquéreur a fait l’acquisition d’une maison de maître avec jardin d’agrément. Deux sociétés de construction ont fait édifier un immeuble collectif de quatre étages sur la parcelle jouxtant la propriété du couple et ont revendu par la suite cet immeuble. Le couple d’acquéreur a assigné les sociétés en réparation du préjudice subi du fait du trouble anormal de voisinage causé par cette construction.

La procédure


Les deux sociétés sont reconnues responsables de trouble de voisinage aux motifs que les troubles occasionnés par l’édification qu’elles ont décidée et dont il résulte une diminution de l’ensoleillement, et surtout une atteinte radicale à l’intimité de l’habitation voisine et de son jardin, doivent faire l’objet de réparation. Cette réparation est due même si les constructions se trouvent être conformes aux permis de construire obtenus par les deux sociétés et même si l’immeuble construit a été vendu depuis.

Ce qu’il faut retenir


La responsabilité d’un trouble anormal de voisinage étant une responsabilité autonome détachée de toute faute, les sociétés, qui ont toutes deux contribué à l’élaboration des plans et à la construction de l’immeuble litigieux, sont tenues de plein droit, en leurs qualités de promoteur et de maître de l’ouvrage, de réparer le trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage causé à la propriété voisine.

 

Les parties à un protocole d’accord de libération des lieux sont tenues de respecter les termes de celui-ci

Les faits


Quelques mois après la conclusion d’un bail d’habitation soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, la bailleresse a manifesté auprès de ses locataires sa volonté de vendre le logement libre de toute occupation moyennant le versement de sa part d’une indemnité d’éviction. Les parties au contrat de location ont donc conclu un protocole d’accord afin de prévoir les modalités de résiliation anticipée du bail. La propriétaire refusant par la suite de payer la somme prévue au protocole, les époux preneurs ont assigné cette dernière afin de la voir condamnée au paiement de l’indemnité.

La procédure


La Cour d’appel ayant donné gain de cause aux locataires, la bailleresse se pourvoit en cassation. Elle fait valoir que le versement de la somme litigieuse était suspendu à la réalisation de la vente du bien et que les preneurs avaient été informés suffisamment tôt de la volonté du bailleur de renoncer à celle-ci.

La Cour de cassation ne va pas suivre cette argumentation. Elle constate que le protocole avait été qualifié par les parties de transaction forfaitaire définitive et irrévocable. Ce dernier comportait un engagement de la bailleresse de remettre aux locataires lors de la vente ou au plus tard le 30 juin 2008 une somme à titre d’indemnité d’éviction en contrepartie de la libération des lieux au cours du premier semestre de l’année 2008. Au regard de ces éléments et la propriétaire ne rapportant pas la preuve que le paiement était subordonné à la réalisation de la vente ni qu’elle avait avisé les preneurs de sa décision de renoncer à la vente, la Cour de cassation en déduit l’existence de concessions réciproques caractérisant une transaction.

Ce qu’il faut retenir


Les parties à un protocole d’accord doivent être vigilantes quant à la rédaction de celui-ci car l’étendue des engagements réciproques dépend de celle-ci.