Le décret du 26 août 1987 n’est applicable aux parties à un bail commercial que si ces dernières ont convenu de s’y soumettre pour la détermination des charges locatives.

Les faits


Une société bailleresse a obtenu une ordonnance à l’encontre de son locataire qui enjoignait ce dernier à payer une somme correspondant à des charges de chauffage déduction faite du montant du dépôt de garantie. Le preneur a formé opposition à cette ordonnance et a sollicité le remboursement du dépôt de garantie.

La procédure


La Cour d’appel retient qu’en application du décret du 26 août 1987, même en l’absence de clause dans le bail, le locataire est tenu au paiement des charges de chauffage du simple fait de l’occupation d’un local équipé de cet élément d’équipement en état de marche et ce, peu importe qu’il ne l’utilise pas.
La Cour de cassation, au visa des articles 1134 du code civil et 2 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret du 26 août 1987 casse cet arrêt.

Ce qu’il faut retenir


La Cour rappelle que le décret du 26 août 1987 n’est applicable aux parties à un bail commercial que si ces dernières ont convenu de s’y soumettre pour la détermination des charges locatives.

 

Un logement, dont les dispositifs de garde-corps ne sont pas dans un état conforme à leur utilisation et dont le tuyau d’alimentation de gaz est périmé depuis plusieurs années, ne répond pas aux caractéristiques du logement décent.

Les faits


Une SCI bailleresse a assigné ses locataires afin de faire constater par le juge l’acquisition de la clause résolutoire et d’obtenir l’expulsion de ces derniers ainsi que leur condamnation au paiement des loyers impayés et d’une indemnité d’occupation.

Les locataires ont demandé reconventionnellement des dommages-intérêts ou une réduction de loyers en compensation des sommes qui leur étaient réclamé au motif qu’ils avaient subis un trouble de jouissance en cours de location. Un rapport d’un technicien de la DDASS faisait en effet état d’un manque de salubrité du logement, d’une absence de garde-corps efficaces sur le balcon et de la nécessité de remplacer un tuyau d’alimentation de la bouteille de gaz.

La procédure


La Cour d’appel va rejeter la demande des preneurs au motif que l’insalubrité du logement était en partie due aux conditions d’utilisation des locaux par ces derniers. Elle considère également que l’absence de garde-corps efficaces ne rend pas le logement indécent. Enfin, elle précise que le remplacement du tuyau est une réparation locative.

L’arrêt de la Cour d’appel va être cassé par la Cour de cassation.

Ce qu’il faut retenir


La Haute juridiction, au visa des articles 1719 du code civil, 1 et 2-2 du décret du 30 janvier 2002, rappelle que le bailleur est tenu de délivrer au preneur la chose louée et, lorsqu’il s’agit de son habitation principale, un logement décent.

Elle précise qu’un logement, dont les dispositifs de garde-corps ne sont pas dans un état conforme à leur utilisation, ne répond pas aux caractéristiques du logement décent. Elle va également, au visa des articles 1719 du code civil, 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 1 et 2-4 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, considérer que la Cour d’appel n’a pas donné de base légale à se décision en ne recherchant pas si le technicien de la DDASS, n’avait pas constaté que le tuyau d’alimentation de gaz était périmé depuis 9 ans à la date d’entrée dans les lieux des locataires. Dans une telle hypothèse, le remplacement incombe par conséquent au bailleur en application de son obligation de délivrance.

 

Quelle est la valeur du congé délivré par un huissier qui avait été mandaté par un locataire d’un bail commercial pour délivrer une demande de renouvellement ?

Les faits


La société Mac Donald’s France, preneur à un bail commercial, a fait signifier à son bailleur par le biais d’un huissier un congé puis trois jours plus tard une demande de renouvellement annulant et remplaçant le congé. La société bailleresse a indiqué accepter ce congé et a notifié au locataire un refus de renouvellement sans indemnité d’éviction au regard du congé qui avait été délivré.
Le preneur assigne donc le bailleur et l’huissier afin de voir reconnaitre le congé privé de tout effet.

La procédure


La Cour d’appel ayant rejeté sa demande, le locataire se pourvoit en cassation au motif que l’erreur commise par l’huissier constitue un vice de fond de l’article 117 du code de procédure civile. Il soutient en effet qu’un congé est entaché de défaut de pouvoir, soit lorsque l’huissier ne dispose d’aucun mandat soit lorsqu’il est allé au-delà des limites de son mandat. De plus, selon le preneur, l’huissier ayant signifié un acte unilatéral, son destinataire ne pouvait se prévaloir d’un mandat apparent entre lui et cet huissier.

La Cour de cassation va aller dans le même sens que la Cour d’appel. Elle va en effet rappeler dans un premier temps que la nullité des actes d’huissier de justice est régie par les dispositions qui gouvernent les actes de procédure et que la nullité du congé ne peut être prononcé au motif que l’huissier a agi en dehors de son mandat ou que cet acte a été délivré par erreur et en l’absence du consentement. Elle en déduit donc que l’absence d’intention de la société Mac Donald’s ne constituait pas une irrégularité de fond de l’article 117 du code de procédure civile.

Ce qu’il faut retenir


Le congé délivré par erreur par un huissier de justice est opposable au bailleur et au locataire.