Jusqu’à la fin 2013, les copropriétaires ne pouvaient réaliser une demande d’éco-PTZ qu’individuellement. Avec la parution d’un décret et d’un arrêté en fin d’année, ceux-ci désormais bénéficier d’un Eco-PTZ collectif.

La loi de finances rectificative pour 2011 avait instauré la possibilité pour un syndicat de copropriétaires de bénéficier d’un Eco-PTZ pour financer des travaux d’économie d’énergie entrepris sur les parties et équipements communs et les travaux d’intérêts collectifs réalisés sur les parties privatives de l’immeuble. Toutefois faute de décret, ce texte restait inapplicable.
La situation a été « débloquée » par la publication au Journal Officiel du 31 décembre 2013 d’un décret et d’un arrêté.
Le décret adapte les dispositions réglementaires qui s’appliquent à l’éco-PTZ existant dans sa forme actuelle afin de permettre la délivrance de ces prêts aux syndicats de copropriétaires. L’arrêté a pour principal objet de définir les formulaires qui devront être remis aux établissements de crédit pour le bénéfice du prêt.

Les travaux concernés :
Pour bénéficier de l’éco-PTZ copropriétés, le syndicat des copropriétaires doit :
– soit réaliser au moins une action d’amélioration de la performance énergétique (contrairement à l’éco-PTZ « individuel » pour lequel est exigée la mise en œuvre d’un bouquet d’au moins 2 actions de travaux) ;
– soit atteindre un niveau de « performance énergétique globale » minimal du ou des bâtiments de la copropriété (comme pour l’éco-PTZ individuel, cette option n’est réalisable que pour les bâtiments construits après le 1er janvier 1948) ;
– soit réhabiliter un système d’assainissement non collectif par un dispositif ne consommant pas d’énergie.

L’attribution du prêt :
Ce prêt est attribué aux syndicats de copropriétaires. Au moins 75% des quotes-parts de copropriété doivent être compris dans des lots affectés à l’usage d’habitation, utilisés ou destinés à être utilisés en tant que résidence principale. Par ailleurs, seuls les copropriétaires de logements utilisés ou destinés à être utilisés en tant que résidence principale peuvent participer à l’éco-PTZ copropriétés.
Les logements appartenant aux copropriétaires souscrivant au prêt ne doivent pas avoir déjà fait l’objet d’un éco-PTZ individuel.
Les bâtiments faisant l’objet des travaux doivent avoir été achevés avant le 1er janvier 1990. En complément de cet éco-PTZ collectif, chaque copropriétaire peut faire une demande d’éco-PTZ individuel complémentaire pour financer d’autres travaux que ceux réalisés par la copropriété.

A noter : *A compter de la date d’émission du projet de contrat de prêt, le syndicat des copropriétaires dispose de 3 ans pour réaliser les travaux. C’est une modification apportée par la loi de finances pour 2014 : auparavant le délai prévu, même si les textes étaient inapplicables, était de 2 ans. Cet allongement permettra de « faciliter la réalisation des travaux de rénovation lourde » selon le gouvernement.

* À compter du 1er juillet 2014, seules les entreprises disposant du label RGE, pour « reconnu garant de l’environnement », seront habilitées à réaliser des travaux ouvrant droit à l’éco-PTZ.

Dossier complet sur l’éco-PTZ collectif sur le site du Ministère des territoires et du logement : http://www.territoires.gouv.fr/l-eco-pret-a-taux-zero-coproprietes

 

L’aggravation d’une servitude peut constituer une voie de fait. Son acceptation tacite ferme le droit à indemnisation du propriétaire et des propriétaires successifs, tel que le donataire. En revanche, les conséquences dommageables de cette aggravation, non acceptées par le propriétaire, peuvent être compensées.

En 1978, une commune a aménagé une piste de ski qui empiétait sur un terrain privé. Le propriétaire du terrain avait tacitement accepté cette servitude de passage. Le terrain ayant fait l’objet d’une donation, le donataire a réclamé une indemnisation auprès de la commune, au motif que, suite à l’élargissement de la piste (création d’un tunnel pour skieur, présence de dameuses etc.) celui-ci ne pouvait plus accéder chez lui. Dès lors, du fait de l’aggravation de la servitude de passage, il réclamait une compensation.

La Cour d’appel a limité 1’indemnisation à la seule aggravation de la servitude, et non à la servitude elle-même.

Le donataire s’est donc pourvu en cassation.

La Haute Juridiction a approuvé le raisonnement de la Cour d’appel estimant que «l’aggravation d’une servitude pouvait être constitutive d’une voie de fait et [ayant] relevé que l’acceptation tacite de la piste litigieuse et l’absence de contestation de son aménagement pendant près de trente ans, si elles ne permettaient pas de retenir l’existence d’une servitude, faisaient disparaître celle d’un préjudice indemnisable à ce titre et que l’installation des canons à neige et l’élargissement de la piste de ski, même hors de la propriété de M X avaient aggravé la servitude par un usage plus intensif de celle-ci en multipliant le nombre de skieurs et le passage des engins de damage et en rendant plus difficile et plus risqué l’accès à son chalet!!.

Ainsi, on peut retenir de cet arrêt que :

*L’aggravation d’une servitude constituée par une piste de ski (ou autre ouvrage) au profit d’une commune, peut constituer une voie de fait,
*L’acceptation tacite de l’aggravation de la servitude, même pendant trente ans, ne crée pas une servitude mais ferme le droit à indemnisation du propriétaire et des propriétaires successifs comme le donataire,
*Seules les conséquences dommageables de 1’aggravation de la servitude, non acceptées par le propriétaire, peuvent être compensées.

Maitre Catherine HENNEQUIN Avocat à la Cour

 

L’incapacité matérielle doit être temporaire pour permettre une récupération de la rémunération du gardien qui partage ses taches avec un tiers.

Les faits


Des époux locataires qui avaient versé à leur société bailleresse une somme correspondant à la rémunération des gardiens pour les exercices 2005 à 2009, ont assigné cette dernière en remboursement d’un trop perçu de charges locatives car le gardien partageait avec un tiers ses taches en raison d’une impossibilité matérielle permanente.

La procédure


Le tribunal ayant donné gain de cause aux locataires, la bailleresse se pourvoit en cassation au motif que la rédaction de l’article 2c du décret n°87-713 du 26 août 1987 relatif aux charges récupérables sur le locataire permet une récupération des charges du gardien en cas d’impossibilité matérielle permanente.

En vertu de ce texte, les dépenses de gardiennage pour l’entretien de l’immeuble sont notamment récupérables sur le locataire (dans une certaine proportion) lorsqu’un tiers intervient en raison d’une impossibilité matérielle ou physique temporaire pour le gardien ou le concierge d’effectuer seul cette tache. Selon la société bailleresse, le Tribunal ne pouvait décider que le caractère « temporaire » s’appliquait à « l’impossibilité matérielle » dès lors que cet article 2c ne vise pas une « impossibilité temporaire matérielle ou physique ».

La Cour de cassation va rejeter ce pourvoi. La Haute juridiction considère que les dépenses de rémunération du gardien, qui partage avec un tiers l’entretien des parties communes et l’élimination des rejets ou une seule de ces taches, ne sont récupérables que si le gardien ne peut assurer seul l’exécution par suite d’une impossibilité matérielle temporaire.

Ce qu’il faut retenir


Lorsque le gardien partage avec un tiers l’entretien des parties communes et l’élimination des rejets, ou une seule de ces taches, en raison d’une impossibilité matérielle, sa rémunération ne pourra être récupérée sur le locataire que dans l’hypothèse où cette impossibilité est temporaire.