Paris ne doit pas faire les frais de l’encadrement des loyers

Par Gilles Ricour de Bourgies, Président de la FNAIM du Grand Paris

 

D’ici quelques mois, la ville de Paris expérimentera la disposition relative à l’encadrement des loyers. Cette « expérimentation » qui trahit à elle-seule un manque de confiance dans l’efficacité de la mesure est avant tout idéologique et contre-productive : elle devrait laisser aux locataires parisiens, surtout les plus modestes, un goût amer.

Trois raisons au moins à ce triste constat.

D’abord, le diagnostic initial ne correspond pas à la réalité du marché parisien qui, depuis deux ans, connaît une baisse progressive des loyers. Le futur loyer médian qui pourra être majoré de 20% correspondra aux loyers de marché : beaucoup de bruit pour rien… Pire, les ménages modestes risquent eux de connaître une hausse de leurs loyers car, occupant les logements les moins chers actuellement, ils pourraient dans certains cas faire les frais de réajustements  à la hausse prévus dans la loi. Conçu comme une mesure d’urgence, l’encadrement des loyers intervient bien à contretemps, plus de deux ans et demi après les promesses présidentielles.

Autre raison, le nouveau dispositif d’encadrement des loyers laisse supposer que le salut des locataires passera par la contrainte sur les propriétaires. Opposer propriétaires et locataires, c’est jouer avec le feu alors que ces bailleurs privés représentent plus des deux tiers de l’offre locative dans notre région. Au lieu d’être fragilisés, les bailleurs privés doivent bénéficier d‘urgence d’un véritable statut juridique et fiscal, d’autant plus que la propriété immobilière n’a jamais été l’apanage des classes aisées. Le désengagement des propriétaires bailleurs est déjà bien réel et se traduit par un réarbitrage en faveur des valeurs mobilières. De même, il n’est pas besoin d’être devin pour prévoir une poursuite de la vacance locative (+ 3,9 % en Ile de France sur les 12 derniers mois) et une détérioration du parc immobilier, alors que les dispositifs de transition énergétique devaient promouvoir la rénovation du parc ancien.

Enfin, le culte de l’encadrement des marchés immobiliers par l’empilage de textes et de normes nous détourne toujours plus des vrais enjeux. Combien tout cela va-t-il coûter ? Combien de postes devront être créés pour gérer cette nouvelle disposition ? Qui parle des propriétaires victimes d’impayés qui ne bénéficient d’aucune aide ou réparation ? Qui parle des 5 000 logements arrêtés par les maires nouvellement élus en Ile de France ? Qui parle de l’aide de l’Etat pour financer les infrastructures nécessaires des collectivités locales qui décident de construire ? La seule vraie solution à la pénurie de logements reste la construction.

Une alternative existe. A la Chambre FNAIM du Grand Paris, nous travaillons avec la Mairie de Paris à une mobilisation du parc privé existant pour baisser les loyers sans que le bailleur ne perde son revenu. D’autres dispositifs pourraient voir le jour comme une aide aux entreprises privés qui libéreraient du foncier. Pour que les loyers baissent, créons plus de logement plutôt qu’une énième mesure d’encadrement des loyers

Lancement du 1er Observatoire des charges de la copropriété du Grand Paris

La FNAIM du Grand Paris publie son Observatoire des charges de la copropriété du Grand Paris à destination des professionnels, des responsables de copropriété et des consommateurs. En incluant désormais toute l’Ile de France, à l’exception de la Seine et Marne, cet Observatoire prend une ampleur nouvelle et devient le plus important et le plus détaillé dans ce domaine. Important par la taille de notre base de 300 000 lots et détaillé parce qu’il permet de croiser le coût des charges avec des données telles que la nature des biens immobiliers (date de construction, localisation, etc.).

 

Un volume de données inédit pour un observatoire élargi au Grand Paris

 

L’édition de mai 2014 offre un volume de données inédit sur les charges de copropriété du Grand Paris. Reposant sur des données comptables (et non sur du déclaratif), il inclut 9 352 immeubles et 397 284 lots.

 

  • A titre d’exemple, pour Paris intramuros l’échantillon représente 15,4% des lots de copropriété.

 

  • En moyenne, 30,3 % des immeubles ont été construits avant 1918 ; 18,90 % entre 1918 et 1960 ; 49,8 % après 1980. Cependant, des disparités existent entre les départements : Paris comporte 60 % d’immeubles construits avant 1918, contre 3 % dans l’Essonne. C’est en Seine Saint Denis que les immeubles construits entre 1918 et 1960 sont le plus fortement représentés, à hauteur de 26 % – contre 8 % dans le Val d’Oise. Les immeubles construits après 1960 sont plus faiblement représentés à Paris (18 %) et plus fortement représentés dans l’Essonne (81 %).

 

  • La moyenne du nombre de lots par immeuble diffère selon les territoires : les immeubles qui comportent le moins de lots se trouvent dans le Val de Marne et Paris (23 et 27,7 respectivement), alors que le Val d’Oise et les Yvelines sont ceux qui en comportent le plus (44,4 et 37,9). La Seine Saint Denis (30,8 lots par immeuble), l’Essonne (32,8 lots par immeuble) et les Hauts de Seine (35,3 lots par immeuble) se rapprochent le plus de la moyenne du Grand Paris, établie à 31,8 lots par immeuble, selon notre base.

 

Un outil d’évaluation unique des charges sur notre territoire

 

En recoupant des données telles que la taille, la localisation, les équipements ainsi que les services, avec le coût des charges, l’Observatoire permet aux professionnels de l’immobilier de la FNAIM du Grand Paris de comparer les charges des immeubles dont ils ont la responsabilité à des biens similaires. Les propriétaires et les locataires disposent quant à eux d’un outil de référence transparent, accessible sur www.lamaisondelimmobilier.org.

 

« Le premier constat qui s’impose à l’analyse est que le niveau des charges est dépendant de l’implantation géographique de l’immeuble. Le niveau des charges est le plus élevé à Paris sur les postes assurances, salaires et honoraires. Nous constatons une diminution globale des charges au fur et à mesure que l’on s’éloigne de Paris », explique Gilles Ricour de Bourgies, Président de la FNAIM du Grand Paris.

 

L’Observatoire des charges de la copropriété du Grand Paris est un outil de vigilance, d’optimisation et d’anticipation des dépenses et des coûts.

 

Des données inédites par département sur le Grand Paris

 

Si la moyenne des charges, hors dépenses et charges exceptionnelles, s’établit à 2 083,69 euros / lot dans le Grand Paris, des disparités existent entre les départements. Les charges de copropriété sont les plus élevées à Paris (2 292 euros / lot) puis dans les Hauts de Seine (2 093 euros / lot), le Val de Marne (2 078 euros / lot), la Seine Saint Denis (2 016 euros / lot), et enfin le Val d’Oise (1 951 euros / lot). Les Yvelines (1 890 euros / lot) et l’Essonne (1 810 euros / lot) sont les départements où les charges sont les plus faibles.

 

Des moyennes par poste et par département ont pu être établies par lot. L’analyse par m² assuré est disponible pour Paris intra-muros uniquement.

 

  • Chauffage collectif: il représente une charge moyenne de 453 euros / lot. Parmi les départements qui se démarquent le plus, Paris est au-dessus de la moyenne avec 489 euros / lot (9,06 euros / m² assuré) alors que l’Essonne est en-dessous de la moyenne, à 372 euros / lot.

 

  • Eau : l’eau représente une charge moyenne de 275 euros / lot. La Seine Saint Denis est le département où ces charges sont les plus élevées, en moyenne à 344 euros / lot, au contraire de l’Essonne où l’eau représente 212 euros / lot. A Paris, les dépenses en eau sont égales à 246 euros / lot et 2,05 euros / m² assuré.

 

  • Ascenseur: Les charges liées à l’ascenseur s’élèvent à 189 euros / lot en moyenne. L’Essonne est le département où ce type de charges est le plus élevé (à 229 euros / lot) alors que Paris affiche 150 euros / lot (2,46 euros / m²).

 

  • Assurance: l’assurance représente en moyenne 147 euros / lot sur le Grand Paris. Paris se distingue comme le département le plus cher (188 euros / lot et 2,81 euros / m² assuré) et les Yvelines comme le département le moins onéreux (117 euros par lot).

 

  • Entretien: l’entretien, c’est-à-dire les salaires et charges, s’élève en moyenne à 307 euros / lot. Paris affiche la moyenne la plus élevée à 383 euros / lot (et 7,11 euros / m² assuré) ; le Val de Marne la plus basse à 262 euros / lot.

 

  • Honoraires de syndic: les honoraires atteignent en moyenne 160 euros / lots, avec de très fortes disparités notamment entre Paris (216 euros / lot et 3,95 euros le m² assuré) et les Hauts de Seine (156 euros / lot). Ces données sont indisponibles pour les Yvelines et le Val d’Oise.

 

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Remarques méthodologiques :

1/ L’Observatoire des charges de copropriété du Grand Paris repose sur des données comptables (et non sur du déclaratif) et des critères objectifs, transparents, vérifiables et opposables. Cela permet de tenir compte de la complexité du marché immobilier qui ne permet pas toujours de comparer avec précision des biens de nature différente.

 

2/ Les données proviennent des données comptables validées par les Assemblées générales et dont l’anonymat comme la provenance sont garanties par un huissier de justice. Les données statistiques sont arrêtées au 31 décembre 2013

 

3/ Le volume d’information est unique : Les cabinets des adhérents de la FNAIM du Grand Paris ayant fourni leurs données à l’observatoire présentent actuellement 9 352 immeubles, soit 297 284 lots.

 

4/ L’Observatoire présenté en décembre 2013 proposait une analyse par lot et par m² assuré afin de tenir compte de la taille des lots. En raison de l’ampleur des données agrégées pour cette édition, l’analyse par m² assuré n’est fournie que pour Paris intra-muros.

 

 

A propos de la FNAIM du Grand Paris

 

L’organisation syndicale représente en Ile-de-France, hors Seine et Marne, 1 800 professionnels de l’immobilier qui gèrent 2 200 cabinets et succursales, soit un chiffre d’affaires de plus d’un milliard d’euros. La Chambre est spécialisée dans 13 métiers différents de la transaction, de la gestion, de l’expertise et du conseil. Trois de ces métiers sont règlementés par l’Etat, il s’agit de la transaction, de l’administration de biens et des syndics de copropriété. Dotée de nombreux outils d’analyse, la FNAIM du Grand Paris est une référence incontestée en matière d’informations, d’études économiques et d’informations juridiques sur les marchés immobiliers. Le président de la FNAIM du Grand Paris est membre du CESER Ile de France, du Comité Régional Ile de France présidé par le Préfet de Région et membre de l’Observatoire du logement autour des gares de la Société du Grand Paris.

 

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