PROFESSIONS IMMOBILIÈRES N°131

Dans la tourmente, peut-on changer de cap ?

C’est ce que Manuel Valls, Premier Ministre, a annoncé à l’université d’été du Medef, le 27 août 2014. L’amour qu’il a exprimé pour les entreprises a été ovationné par ceux qui créent la richesse et l’emploi dans notre pays. Cela suffit-il ? Les sceptiques répondront par la négative. Je ne suis pas de ceux-là. Mais si le changement de cap est clairement affiché et répété plusieurs fois depuis cette déclaration, il faut engager des mesures nécessaires au redressement de la France. Est-ce le cas dans le domaine du logement et de l’immobilier ? La loi Duflot que nous avons combattue aux côtés de la Fédération a créé un climat de défiance comme aucune autre loi ne l’a fait dans notre secteur d’activité depuis la dernière guerre mondiale. Opposer propriétaires et locataires et jeter un discrédit sur nos professions réglementées ont conduit au gel des marchés immobiliers et à la baisse de la construction, faute d’investisseurs. Pendant plus d’un an, nous avons combattu plusieurs dispositions, comme la création de la garantie universelle des loyers ; nous avons expliqué aux députés et aux sénateurs les erreurs tragiques des différents dispositifs prévus, comme l’encadrement des loyers et la création d’observatoires permettant aux préfets de déterminer un loyer médian ! Force est de constater qu’aujourd’hui, seul Paris est concerné par ce dispositif à titre expérimental. La loi étant la loi, nous devons contribuer à la mise en place d’un système qui ne fera pas baisser les loyers. Actuellement, je défends donc pour les parisiens une alternative à l’encadrement des loyers : le « bail solidaire privé ». D’autres dispositifs méritent la poursuite de notre action. La baisse des honoraires de location dus par le locataire est irréaliste. Il en est de même pour le prochain contrat de syndic : un service de qualité mérite une juste rémunération. La société de la gratuité reste une utopie. Pour preuve, l’augmentation insensée des impôts sur les particuliers et les entreprises a été la décision majeure du Gouvernement des deux dernières années. Oui le changement de cap est nécessaire. Nous y contribuons aussi par nos actions.

 

Quelle est l’étendue de la responsabilité du bailleur en cas de troubles causés à un de ses locataires ?

 

Le bailleur ne peut être tenu pour responsable des troubles occasionnés à un des ses locataires par d’autres s’il a réagi rapidement et a mis en œuvre tous les moyens légaux dont il disposait.

Les faits


En l’espèce, un locataire s’était plaint au bailleur des troubles causés par un autre locataire de l’immeuble. Le bailleur, mono-propriétaire, avait alors réagi immédiatement afin de faire cesser les troubles (lettre recommandée, convocation, plainte puis demande de résiliation du bail et enfin expulsion).

La procédure


Les juges ont considéré que le bailleur a mis en œuvre tous les moyens légaux dont il disposait pour garantir à son locataire une jouissance paisible. En effet, au terme de l’article 1719 du Code civil et de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu d’assurer une jouissance paisible à son locataire pendant la durée du bail.

Ce qu’il faut retenir


Dans le cas évoqué, en réagissant rapidement, le bailleur n’a pas engagé sa responsabilité pour inertie fautive ou manque de réaction et ne peut donc être condamné sur le fondement desdits articles. Celui-ci est donc tenu d’une obligation de moyen et non de résultat.

La durée maximale des baux dérogatoires est allongée

Depuis le 1er septembre 2014, la durée maximale des baux dérogatoires au statut des baux commerciaux passe de deux à trois ans.

L’application des modifications apportées par la loi PINEL au statut des baux commerciaux se fait de manière échelonnée dans le temps. C’est ainsi que les baux dérogatoires dits « de courte durée » peuvent, depuis le 1er septembre 2014, avoir une durée maximale de 3 ans contre 2 auparavant. Il est interdit à l’expiration de cette durée de conclure un nouveau bail dérogatoire pour l’exploitation du même fonds dans les mêmes locaux. Cette disposition s’applique à tous les baux conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014.

 

Quel type de contrôle doit réaliser le diagnostiqueur en cas de recherche d’amiante ?

 

Le contrôle auquel doit procéder le diagnostiqueur n’est pas purement visuel, mais il lui appartient d’effectuer des vérifications n’impliquant pas de travaux destructifs.

Les faits


En l’espèce, lors de la vente de leur maison, un couple avait fait réaliser un diagnostic amiante qui mentionnait la présence d’amiante uniquement dans le garage. Suite à la vente, une autre expertise a été réalisée et a révélé la présence d’amiante dans la maison. L’acquéreur a donc assigné le couple de vendeur, qui a appelé en garantie le diagnostiqueur.

La procédure


La Cour d’appel et la Cour de cassation ont condamné le diagnostiqueur à verser à l’acquéreur une somme correspondant au coût des travaux de désamiantage. En effet, la recherche effectuée par le diagnostiqueur n’était pas suffisante. Il n’avait pas en l’espèce testé la résistance des plaques des cloisons et n’avait pas accédé au comble par la trappe en verre située dans le couloir pour contrôler la présence d’amiante.

Le diagnostiqueur avait argué du fait que tester les plaques auraient endommagé les lieux et que les vendeurs ne lui avait pas indiqué l’existence de la trappe d’accès au comble et ne lui avait donc pas fourni les moyens d’y accéder. Ses arguments ont été rejeté, un expert ayant démontré « qu’il est possible de se convaincre de la présence d’amiante en testant la résistance des plaques avec un poinçon, dans une zone non gênante sur le plan esthétique, en s’intéressant à la dureté et à la sonorité du matériau ou en examinant les combles et soulevant à cette occasion la laine de verre posée sur le plafond, c’est-à-dire en procédant à des vérifications élémentaires qui ne nécessitaient même pas de procéder à des prélèvements ».

Ce qu’il faut retenir


Les juges ont, au vu de ces éléments, considéré que cette société de diagnostic avait commis une faute dans l’accomplissement de sa mission. Ils ont retenu que « du fait de la présence d’amiante dans les murs et le plafond de la pièce principale de l’immeuble, il n’était pas possible de procéder à des travaux sans prendre des mesures particulières très contraignantes et onéreuses, tant pour un simple bricolage que pour des travaux de grande envergure et qu’il fallait veiller à l’état de conservation de l’immeuble, afin d’éviter tout risque de dispersion de l’amiante dans l’air ». Le préjudice a été alors évalué au coût des travaux de désamiantage.

Dernières actualités en matière d’accessibilité

Dernières actualités en matière d’accessibilité
Une loi du 10 juillet 2014 est venue habiliter le Gouvernement à adopter des mesures législatives pour la mise en accessibilité des Etablissements recevant du public (ERP), des transports publics, des bâtiments d’habitation et de la voirie pour les personnes handicapées.
Cette loi permet au gouvernement de prendre des mesures législatives par voie d’ordonnance pour l’accessibilité des personnes handicapées.

Le Gouvernement est autorisé à prendre par voie d’ordonnances toute mesure relevant du domaine de la loi afin de :

1° Définir les conditions dans lesquelles peut être prorogé le délai fixé pour que les ERP et les installations ouvertes au public soient rendus accessibles à tous, et notamment aux personnes handicapées ;

2° Définir les conditions dans lesquelles le propriétaire ou l’exploitant d’un ERP ou d’une installation ouverte au public est soumis aux sanctions pénales au titre de l’obligation de mise en accessibilité ;

3° Modifier les règles d’accessibilité s’appliquant aux ERP dans un cadre bâti existant et les modalités de leur mise en œuvre, et adapter la mise en œuvre de l’obligation de mise en accessibilité au cas des ERP situés dans des immeubles en copropriété ;

4° Déterminer les règles particulières applicables aux travaux modificatifs demandés ou effectués par les acquéreurs de maisons individuelles ou de logements situés dans des bâtiments d’habitation collectifs vendus en l’état futur d’achèvement ;

5° Prévoir l’obligation d’inclure dans les parties communes des nouveaux immeubles d’habitation tout ou partie des places de stationnement adaptées aux véhicules des personnes handicapées et définir les modalités de gestion de ces places ;

6° Déterminer les modalités du suivi, au moins biennal, et de l’évaluation de l’avancement de la mise en accessibilité de tous les ERP. Ces ordonnances seront prises dans un délai de cinq mois à compter de la publication de la loi.

 Loi n°2014-789 du 10 juillet 2014, JO du 11 juillet 2014

La FNAIM du Grand Paris annonce la création du Think tank du droit immobilier FNAIM du Grand Paris

Pour apporter une réponse à l’inflation des textes dans le domaine de l’immobilier, la FNAIM du Grand Paris crée le tout premier Think tank dédié au droit de ce secteur. En rassemblant une vingtaine d’experts, il entend se faire la voix des professionnels du droit immobilier et apporter sa contribution à la réalisation du Grand Paris. Il privilégiera une approche efficace et pragmatique du droit immobilier sur un territoire devenu complexe notamment en raison de la pénurie croissante de logements et de son nouveau statut juridique, issu de la loi de modernisation publique territoriale et d’affirmation des métropoles. A l’occasion de cette annonce, le think tank publie son premier ouvrage « Le droit immobilier et ses arrêts de jurisprudence », qui restitue les décisions les plus pertinentes pour la profession.

 

 

Un Think tank nécessaire dans un contexte d’instabilité et d’insécurité juridique

 

Le Think tank du droit immobilier FNAIM du Grand Paris est né du constat de l’accélération de la production de textes législatifs concernant l’immobilier depuis 2007. Les nombreux codes existants – Code civil, Code de la construction, Code de l’urbanisme, Code général des impôts – n’offrent pas une lecture aisée du droit immobilier. De même, les textes législatifs directement liés à l’immobilier se sont multipliés ; parallèlement de nombreuses autres lois à priori sans lien avec le secteur immobilier, comme les lois de finances, sur l’environnement, le droit de la consommation, ont une incidence sur ce dernier. En tout, une cinquantaine de textes de lois par an viennent modifier le paysage de l’immobilier. C’est pourquoi la création d’un Code du droit immobilier serait nécessaire pour le professionnel comme pour le citoyen.

 

« Contradictions entre deux lois, anciens textes prématurément remplacés, longueur des procédures juridiques… Nombreux sont les exemples qui attestent du climat d’insécurité juridique actuel. Etant donné les tensions existantes sur le marché de l’immobilier francilien, les citoyens franciliens ont besoin d’une stabilité juridique accrue. Avec la pénurie de logements neufs, la part du logement dans le revenu des ménages – 25 % en moyenne – ne cesse d’augmenter, remettant en cause le droit au logement », explique Gilles Ricour de Bourgies, président de la FNAIM du Grand Paris.

 

 

Un Think tank fondé sur l’expertise de ses membres et des adhérents de la FNAIM du Grand Paris

 

Cet avenir législatif incertain a généré une perte de confiance de la part des consommateurs, qui sont de plus en plus réticents à acheter, louer ou investir. « Face à cette insécurité juridique, le devoir de conseil des agents immobiliers est crucial. Au-delà de l’aspect commercial, l’agent immobilier est peu à peu devenu le garant de la loi », affirme Gilles Ricour de Bourgies.

 

La FNAIM du Grand Paris a donc pris le parti, grâce à ce Think tank, de renforcer l’expertise juridique auprès de ses 2 200 adhérents qui représentent 40% des transactionnaires et 60% des administrateurs de biens et syndics en Ile de France, mais aussi du grand public avec :

 

Des formations à destination des présidents et membres de conseils syndicaux : dans le cadre de l’Académie Francilienne de la Copropriété, la FNAIM du Grand Paris organise des réunions mensuelles dans ses locaux. Les membres du Think tank, en tant que spécialistes des contentieux et des procédures, peuvent être amenés à y participer.

 

Des demi-journées de formation à l’attention des professionnels FNAIM du Grand Paris : organisées et animées par le service juridique de la Chambre, avec la participation d’un membre du Think tank, ces formations sont consacrées à des problématiques régionales, choisies en fonction des questions les plus souvent posées au service juridique.

 

La parution du premier ouvrage du think tank « Le droit immobilier et ses arrêts de jurisprudence » qui fait suite aux 2 premières éditions « Les 100 arrêts du droit immobilier » en 2004 et 2007. Il vient renforcer les connaissances des professionnels de l’immobilier de la FNAIM du Grand Paris puisqu’il s’appuie sur leurs remontées de terrain. Ainsi, il restitue la jurisprudence la plus pertinente en proposant un décryptage des questions auxquels les professionnels sont le plus souvent confrontés.

 

 

A propos de la FNAIM du Grand Paris

 

L’organisation syndicale représente en Ile-de-France, hors Seine et Marne, 1 800 professionnels de l’immobilier qui gèrent 2 200 cabinets et succursales, soit un chiffre d’affaires de plus d’un milliard d’euros. La Chambre est spécialisée dans 13 métiers différents de la transaction, de la gestion, de l’expertise et du conseil. Trois de ces métiers sont règlementés par l’Etat, il s’agit de la transaction, de l’administration de biens et des syndics de copropriété. Dotée de nombreux outils d’analyse, la FNAIM du Grand Paris est une référence incontestée en matière d’informations, d’études économiques et d’informations juridiques sur les marchés immobiliers. Le président de la FNAIM du Grand Paris est membre du CESER Ile de France, du Comité Régional Ile de France présidé par le Préfet de Région et membre de l’Observatoire du logement autour des gares de la Société du Grand Paris.

 

http://lamaisondelimmobilier.org/

Nouvelles modalités de détermination des plus-values immobilières pour les cessions de terrains à bâtir

Une instruction fiscale du 10 septembre 2014 vient fixer les nouvelles modalités de détermination des plus-values de cession de terrains à bâtir pour les cessions réalisées à compter du 1er septembre 2014.

Cette instruction fiscale fait suite à la conférence de presse du 29 août dernier, lors de laquelle le Premier Ministre a annoncé qu’à compter du 1er septembre 2014 le régime d’imposition des plus-values immobilières des cessions de terrains à bâtir serait aligné sur celui des immeubles et qu’en plus un abattement exceptionnel de 30% serait applicable.

Pour les cessions réalisées à compter du 1er septembre 2014, le régime d’imposition des plus-values de cession de terrains à bâtir ou de droits s’y rapportant est aligné sur celui des autres biens immobiliers (même cadence et taux d’abattement pour durée de détention tant en matière fiscale que sociale), soit :
pour l’impôt sur le revenu, un abattement pour durée de détention de :
– 6 % pour chaque année de détention au-delà de la 5ème et jusqu’à la 21ème ;
– 4 % pour la 22ème révolue de détention. L’exonération totale des plus-values de cession de terrains à bâtir au titre de l’impôt sur le revenu est ainsi acquise à l’issue d’un délai de détention de 22 ans.
pour les prélèvements sociaux, un abattement pour durée de détention de :
– 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la 5ème et jusqu’à la 21ème ;
– 1,60 % pour la 22ème de détention ;
– 9 % pour chaque année au-delà de la 22ème.
L’exonération totale des plus-values de cession de terrains à bâtir au titre des prélèvements sociaux est ainsi acquise à l’issue d’un délai de détention de 30 ans.

Par ailleurs, pour les plus-values réalisées au titre de la cession de terrains à bâtir précédée d’une promesse de vente conclue entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2015, un abattement exceptionnel de 30 % est applicable, pour la détermination de l’assiette nette imposable, à la condition que la cession intervienne au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle au cours de laquelle la promesse de vente a été conclue.

Toutefois, cet abattement exceptionnel ne s’applique pas aux cessions réalisées par le cédant au profit :
– de son conjoint, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité, son concubin notoire, un ascendant ou descendant du cédant ou de l’une de ces personnes ;
– d’une personne morale dont le cédant, son conjoint, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité, son concubin notoire ou un ascendant ou descendant de l’une de ces personnes est un associé ou le devient à l’occasion de cette cession.

L’abattement exceptionnel de 30 % s’applique sur les plus-values nettes imposables, après prise en compte de l’abattement pour durée de détention calculé dans les nouvelles conditions rappelées ci-dessus pour les cessions réalisées à compter du 1erseptembre 2014.

 

Part des dépenses énergétiques dans le budget des Franciiliens

Le négociateur de l’agence à qui est confié le mandat de vente d’un bien peut-il l’acheter à titre personnel ?

 

Le négociateur de l’agence à qui est confié le mandat de vente d’un bien peut acquérir celui-ci à titre personnel sans contrevenir aux dispositions de l’article 1596 du Code civil. C’est en ce sens que s’est prononcée la Cour de cassation dans un arrêt du 18 juin 2014.

Les faits


En l’espèce, le vendeur a donné à une agence immobilière un mandat exclusif de vendre un immeuble. Suivant acte sous seing privé, le bien a été vendu au négociateur, salarié de l’agence immobilière et représentant l’agence au sein du mandat de vente signé. Suite au compromis, le vendeur a résilié son mandat et a informé l’acquéreur de son refus de réitérer la vente. Ce dernier l’a alors assigné en vente forcée.

Pour justifier son refus de signer la vente définitive, le vendeur mettait en avant l’application de l’article 1596 du Code civil.
Pour rappel, l’article 1596 du Code civil énonce le principe selon lequel les mandataires ne peuvent se rendre acquéreurs des biens qu’ils sont chargés de vendre, ni par eux-mêmes, ni par personnes interposées, sous peine de nullité.

La procédure


Les juges ont relevé, à bon droit, que l’acquéreur est seulement le négociateur immobilier, salarié de l’agence et qu’il a acquis le bien pour lui-même, à titre personnel et non pour le compte de son employeur cocontractant du mandant. Par conséquent, il n’y a pas interposition de personnes dans cette vente.

Ce qu’il faut retenir


La prohibition de l’article 1596 n’a pas à s’appliquer en l’espèce. La vente n’est pas nulle et le vendeur commet une faute en refusant de la réitérer.