La sécurité, après les transports et le logement, est le prochain défi à relever dans la construction du Grand Paris. A l’occasion du Salon de la copropriété qui se tient les 5 et 6 novembre 2014, la FNAIM du Grand Paris rappelle que la sécurité est l’affaire de tous les citoyens et qu’elle-même s’engage, à travers son réseau de 2 200 adhérents, sur des actions de prévention en Ile de France.

La sécurité, un enjeu pour la réussite du Grand Paris désormais acté, le Grand Paris va connaitre une densification progressive de son territoire avec la construction annoncée de 70 000 logements par an, ainsi que de nouveaux flux – avec ses 72 nouvelles gares. La question de la sécurité ne doit pas être sous-estimée car elle est, avec les transports et le logement, l’un des piliers de l’attractivité du Grand Paris.

Avec 72 nouvelles gares, lieux par nature plus sensibles en termes de sécurité, la menace pourrait se déplacer vers ces noeuds de communication. « C’est le rôle de tous de s’inscrire dans la prévention de ces nouveaux risque car l’insécurité a un coût, 5,6 % du PIB. C’est la raison pour laquelle la FNAIM du Grand Paris prendra activement part à la Commission sécurité qui verra le jour en 2015 », observe Gilles Ricour de Bourgies, président de la FNAIM du Grand Paris.

 

Contours de l’obligation d’information de l’acquéreur d’un lot de copropriété

 

Une réponse ministérielle apporte des précisions concernant la mise en œuvre de l’obligation d’information de l’acquéreur en cas de vente d’un lot de copropriété prévue à l’article L721-2 du code de la construction et de l’habitation (CCH).

La loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et à un urbanisme rénové dite loi ALUR a posé de nouvelles obligations d’information des acquéreurs en matière de vente d’un immeuble soumis au statut de la copropriété en insérant de nouvelles dispositions dans le code de la construction et de l’habitation (CCH).

L’article L721-2 de ce code énonce une obligation d’annexer des informations financières diverses relatives à la copropriété et au copropriétaire vendeur dont l’état global des impayés de charges et de la dette vis-à-vis des fournisseurs.

Le Ministère du Logement et de l’égalité des territoires a été interrogé sur la date d’établissement de ce document comptable. Il a dans un premier temps indiqué que ces dispositions n’ont pas pour objet de créer un nouveau document comptable et que ces informations pourront être obtenues à partir de documents dont l’établissement est déjà rendu obligatoire par la réglementation en vigueur à savoir :
– Les annexes comptables ;
– L’état daté établi à l’occasion de la mutation d’un lot ;
– Les documents comptables établis par le syndic et, notamment, « la comptabilité séparée qui fait apparaitre la position de chaque copropriétaire à l’égard du syndicat ».

Cette réponse ministérielle précise enfin que ces informations devront comporter la date d’établissement du document comptable à partir duquel elles sont issues et devront être à jour à la date de clôture du dernier exercice comptable précédant la vente en ce qui concerne les informations figurant à l’article L72 1-2, 2°, a) et c) et pour celles listées à l’article L721-2,2°, b) et d) être à jour de la date d’établissement de l’état daté dont elles résulteront.

 

Réponse ministérielle n°57834 du 16/09/2014

Précisions sur le caractère habituel de l’entremise.

 

Le mandataire qui signe le même jour deux mandats avec la même société pour des transactions différentes exerce t’il de manière habituelle l’activité d’intermédiaire immobilier ?

Les faits


Une société qui avait confié le même jour, par deux mandats, la vente de deux ensembles parcellaires lui appartenant, a refusé de procéder au versement de la rémunération après la vente du premier immeuble au prix convenu. Son mandataire l’a alors assigné en paiement de cette rémunération.

La procédure


Le Tribunal va écarter le moyen de défense du mandant qui faisait valoir l’absence de détention de carte professionnelle par son mandataire et le condamne au versement d’une somme d’argent représentative de la rémunération. Ce dernier interjette donc appel.

La Cour d’appel ayant donné gain de cause à la société venderesse en refusant au mandataire tout droit à rémunération, ce dernier se pourvoi en cassation au motif qu’il s’était livré de manière occasionnelle à une opération d’entremise isolée et qu’il pouvait prétendre à se titre, même sans détention de carte, au paiement d’une commission.

La Cour de cassation va suivre la même argumentation que la Cour d’appel et rejeter cette demande. Elle constate en effet que le mandataire avait accepté de prêter son concours à des opérations distinctes le même jour, par deux mandats portant sur des terrains différents. Selon elle, il importait peu pour apprécier la multiplicité des activités que les mandats aient été donnés par la même personne ou par des sociétés ayant le même gérant dès lors qu’ils portaient sur des transactions différentes. Elle en déduit que le mandataire avait déployé de manière habituelle des activités d’intermédiaire immobilier sans respecter les dispositions de l’article 3 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 qui impose la détention de la carte professionnelle. Ce non respect de la réglementation des intermédiaires immobiliers l’a donc privé de tout droit à rémunération.

Ce qu’il faut retenir


La signature de deux mandats portant sur deux opérations distinctes suffit à prouver l’existence d’une activité d’entremise habituelle nécessitant pour le mandataire le respect des dispositions de la loi du 2 janvier 1970 et ce, même si les mandats sont donnés par une seule et même personne.

Peut-on voter une modification de la répartition des charges en cas, en application de l’article 25 f de la loi du 10 juillet 1965, en cas de changement d’usage pour un autre usage autorisé par le règlement de copropriété ?

Les faits


La copropriétaire d’un lot à usage d’habitation à mis celui-ci en location pour l’exercice d’une profession libérale. Le syndicat des copropriétaires a, par décision d’assemblée générale (AG), modifié la répartition de ses charges d’ascenseur, au regard du changement d’usage. Elle a, par conséquent, décidé d’assigner le syndicat en annulation de cette décision d’AG.

La procédure


La Cour d’appel va faire droit à sa demande d’annulation au motif que celle-ci n’avait fait qu’user de son lot conformément au règlement de copropriété qui prévoit que les appartements ne peuvent être occupés que bourgeoisement ou affectés à l’exercice d’une activité libérale. La Cour en déduit qu’il n’y a donc pas eu de changement d’usage au sens de l’article 25 f de la loi du 10 juillet 1965 (devenu l’article 25 e avec la loi ALUR du 24 mars 2014).

La Cour de cassation ne va pas aller dans le même sens et casse cet arrêt au visa de l’article 25 f de la loi précitée en vertu duquel la modification de la répartition des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, rendue nécessaire par un changement de l’usage d’une ou plusieurs parties privatives, peut être adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires. La Haute juridiction précise que cet article est applicable, alors même que le nouvel usage serait prévu par le règlement de copropriété.

Ce qu’il faut retenir


La modification des charges peut être votée en assemblée générale, en application de l’article 25 f de la loi du 10 juillet 1965, alors même que le changement d’usage du lot de copropriété est conforme aux usages autorisés par le règlement.

Un copropriétaire qui ne dispose pas de parking au sous sol peut-il néanmoins être tenu au paiement des charges d’installation et d’entretien du portail automatique d’accès à ces garages souterrains ?

Les faits


Lors d’une assemblée générale, plusieurs résolutions, relatives à la mise en place d’un portail automatique à l’entrée des garages souterrains d’une copropriété et à la répartition des charges d’installation et d’entretien de celui-ci, ont été adoptées. Un copropriétaire a assigné le syndicat des copropriétaires en annulation des résolutions qui prévoyaient une répartition de ces charges entre tous les copropriétaires en fonction de la quote-part de parties communes afférentes à chaque lot.

La procédure


Selon lui, seuls les propriétaires de parkings devaient participer à ces charges dès lors que l’usage des sous-sols leur était réservé. La Cour de cassation va suivre le raisonnement de la Cour d’appel et rejeter cette demande d’annulation au motif que ce portail automatique, qui constitue un élément d’équipement commun dont les frais doivent donc être répartis en fonction du critère d’utilité (article 10 alinéa 1er loi du 10 juillet 1965), présente une utilité objective pour tous les copropriétaires en protégeant leurs lots des intrusions extérieures et des actes de vandalisme qui avaient été commis dans le sous sol dans lequel se trouvent le local poubelle. La répartition des charges votée en assemblée générale entre tous les copropriétaires en fonction de la quote-part de copropriété est par conséquent, selon la Haute juridiction, conforme au critère d’utilité de l’article 10 alinéa 1er.

Ce qu’il faut retenir


Des copropriétaires qui n’utilisent pas un élément d’équipement commun peuvent néanmoins être tenus au paiement des charges de son installation et de son entretien s’il présente une utilité objective pour ces derniers.

Pour cette nouvelle édition, la FNAIM du Grand Paris a souhaité remettre les pendules à l’heure. En complément de son traditionnel observatoire des prix du logement en Ile de France, la FNAIM du Grand Paris a réalisé un focus sur la comparaison des biens proposés à la location et à la vente par les professionnels et les particuliers. Les idées reçues en prennent pour leur grade.

 

Idée reçue n°1 : « Le marché de l’immobilier en Ile de France est fortement baissier. »

Immobilier et effet d’annonce sont difficilement compatibles ! Vouloir à tout prix annoncer de fortes évolutions des prix du marché de l’immobilier en Ile de France déforme la réalité, celle d’une stabilité des prix sur la majorité d’un territoire francilien figé. Face à l’avalanche de données contradictoires sur les prix de l’immobilier en Ile de France, comment s’étonner que locataires ou propriétaires soient déboussolés ? Les récentes enquêtes démontrant une hausse ou une baisse sont le résultat de mouvements sur des micro-marchés, prouvant ainsi le manque de fiabilité de l’approche arithmétique du « prix au m² ». Dans un marché qui se rétracte, l’échange de quelques biens atypiques dans quelques arrondissements réputés chers suffit à provoquer des hausses ou des baisses qui ne reflètent en rien l’état du marché.

 

Idée reçue n°2 : « Avec la montée d’Internet, l’agent immobilier ne sert plus à rien. »

Contrairement au reste du territoire français, l’offre des professionnels en Ile de France est largement supérieure à celle des particuliers : 79 % des locations et 78 % des ventes sont proposées par des agents immobiliers. Passer par un agent immobilier donne donc accès à une offre beaucoup plus large, qu’il s’agisse de locations ou de ventes. Plus la transaction est complexe, plus le recours au professionnel est fréquent. Si passer par un agent immobilier demeure un choix, pour un peu moins de 80 % de l’offre, le professionnel reste incontournable.

 

Idée reçue n°3 : « Passer par un agent immobilier, c’est beaucoup plus cher ! »

Le prix médian des locations proposées par des agents immobiliers en Ile de France est 8 % moins chers que celui des particuliers. Cela tend à prouver le rôle de régulateur de l’agent immobilier. Un agent immobilier conseille le bailleur à proposer un prix approprié. Rappelons que la vocation première de l’agent immobilier, définie par la Loi Hoguet, est de déterminer le juste prix du logement. Quant aux prix de vente, ils sont pratiquement équivalents – conseils, connaissance du marché et sécurité juridique inclus. Petite précision : un bail avec ses annexes représente aujourd’hui entre 30 et 40 pages, un acte de vente au moins 200 pages.

 

 

Détails des résultats :

 

Les prix du logement en Ile de France : d’une baisse généralisée à une stabilité

 

Après la baisse constatée au cours du semestre précédent, les prix stagnent de manière générale dans tous les départements à l’exception de Paris et de la Seine Saint Denis où l’évolution des prix est plus contrastée en fonction des arrondissements ou des communes.

 

En Petite Couronne, les prix des maisons ont baissé en valeur relative par rapport à ceux des appartements. L’inverse s’est produit en Grande Couronne où les maisons individuelles sont plus valorisées que les appartements.

 

« En tant que professionnel de l’immobilier, nous avons un devoir de rigueur et d’objectivité. Nous considérons que les soi-disant hausses ou baisses sont statistiquement insignifiantes compte tenu de l’état actuel du marché du logement en Ile de France. Grâce aux données provenant d’un maillage territorial sans équivalent – 2 200 adhérents en Ile de France – la FNAIM du Grand Paris fait le constat d’une relative stabilité », analyse Gilles Ricour de Bourgies, Président de la FNAIM du Grand Paris.

 

Ces prix stables montrent la résistance de l’immobilier en Ile de France alors que le contexte économique se montre très incertain : « Si l’immobilier a pu perdre au maximum 3 % ces deux dernières années, le CAC 40 a chuté de 10 % au cours des 2 dernières semaines. Ne perdons pas de vue cette donnée : elle démontre d’une part que l’immobilier reste une valeur de confiance, d’autre part que les prix résistent parce qu’ils sont entretenus par la pénurie de logement en Ile de France », observe Gilles Ricour de Bourgies.

 

 

L’agent immobilier, véritable régulateur des prix du logement

 

Sur 28 000 biens proposés à la location en Ile de France en septembre, les prix affichés par les agents immobiliers sont en médiane 8 % moins chers que ceux des particuliers.

 

La Seine Saint Denis (-11 %) et les Yvelines (-5 %) sont les départements les plus éloignés de la médiane alors que les autres restent assez proches : Paris, l’Essonne et les Hauts de Seine sont à -9 % ; le Val d’Oise à -8 % et le Val de Marne à -7 %. Les honoraires d’agence sont ainsi remboursés en moins d’un an en moyenne. Le locataire continuera d’économiser 8 % les années à venir et le bailleur de bénéficier du service de l’agent immobilier.

 

Le constat est moins tranché pour les ventes de biens, pour lesquelles, sur les 81 000 biens analysés, les prix affichés par les agents immobiliers sont 0,95 % moins chers, c’est-à-dire pratiquement équivalents. Les disparités vont de -1,78 % pour le Val de Marne à 0,92 % pour les Hauts de Seine. Le Val d’Oise (0,48 %), l’Essonne (0,57 %), et la Seine Saint Denis (0,91 %) sont plus chers que la moyenne, alors que Paris (-0,41 %), les Yvelines (-1,38 %) restent en deçà de la médiane.

 

« Cela démontre que l’agent immobilier ne participe pas – comme on a pu le faire croire – à la hausse des prix du logement, mais à leur modération. La raison est simple : l’agent immobilier n’est pas plus au service du propriétaire ou bailleur que de l’acheteur ou locataire. Il connait l’état et les prix du marché, ainsi que le contexte socio-économique de sa clientèle : il sait trouver le bon compromis en termes de prix pour satisfaire ses deux clients. », explique Gilles Ricour de Bourgies.

 

L’agent immobilier, largement sollicité par les bailleurs et les propriétaires

 

L’offre des professionnels est largement supérieure à celle des particuliers : 79 % des locations et 78 % des ventes sont proposées par des agents immobiliers.

 

Qu’il s’agisse de location ou de vente, les professionnels sont d’autant plus représentés que le nombre de pièces d’un appartement augmente et par là sa complexité. Concernant les locations, les agents immobiliers constituent 69  % de l’offre pour les studios ; 78 % pour les 2 pièces ; 84 % pour les 3 pièces ; 89 % pour les 4 pièces et 91 % pour les 5 pièces et plus. Ce schéma se reproduit pour les ventes où les professionnels proposent 74 % des studios ; 76 % des 2 pièces ; 79 % des 3 pièces ; 83 % des 4 pièces et 87 % des 5 pièces et plus.

 

« Côté locataire ou acheteur, la logique reste la même : plus une recherche est complexe, plus on a tendance à se tourner vers un agent immobilier, car il connait les stocks et les spécificités des biens disponibles sur un territoire donné », précise Gilles Ricour de Bourgies. L’offre de biens est en effet spécifique à chaque département. Par exemple, Paris propose plus d’un tiers de l’offre de location sur toute l’Ile de France mais moins de 7 % de l’offre de vente, pour laquelle le Val d’Oise, l’Essonne et les Yvelines forment le trio de tête. En vente, les grands appartements familiaux, qui ne représentent que 20% des appartements existants, forment jusqu’à 50% du stock sur certains arrondissements.

 

Les tensions sur le logement en Ile de France et la complexification administrative renforceront ce rôle de conseil et d’accompagnement de l’agent immobilier, qui, au-delà de l’aspect commercial, s’impose de plus en plus comme le garant de la loi.

 

 

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Notes aux rédactions :

 

  • Méthodologie / Observatoire des prix du logement en Ile de France :

 

>Les 2 200 adhérents de la FNAIM du Grand Paris sont interrogés. Chacune de leur ville est segmentée en micromarchés, soit 973 micromarchés (ou zones) dans les 761 villes analysées.

 

>Pour chacune des zones identifiées dans ces villes, les agents Fnaim communiquent leurs ventes en les différenciant par types d’appartements : 1 pièce, 2 pièces, 3 pièces, 4 pièces et 5 pièces et plus. Par ailleurs, les bases de l’IAURIF permettent de déterminer les surfaces moyennes de chacun de ces types d’appartements, et cela, dans chacune des zones concernées, tant à Paris qu’en Ile-de-France. Ceci permet de comparer les prix des appartements et des maisons individuelles.

 

>L’analyse des prix et leurs évolutions, est réalisée secteur par secteur, tant pour l’habitat collectif que pour l’habitat individuel.

 

  • Méthodologie / Focus prix des locations et ventes par des professionnels :

 

>La présente étude est basée sur les données observées sur les sites internet représentatifs de l’offre immobilière des professionnels (notamment le site internet de la FNAIM) et des particuliers au cours du mois de septembre 2014.

 

>Les catégories retenues sont « Vente immobilière » – « Appartement » et « Maison ».

>Afin d’assurer la cohérence des calculs, n’ont été retenues que les annonces présentant des prix et des surfaces.

 

>Les calculs présentés reposent sur un échantillon représentatif se situant dans un intervalle de confiance de 95%, ainsi, pour chacune des catégories, et sur chacun des départements, les extrêmes (les 2,5% d’annonces les moins chères, et les 2,5% d’annonces les plus chères) ont été écartés.

 

 

A propos de la FNAIM du Grand Paris

 

L’organisation syndicale représente en Ile-de-France, hors Seine et Marne, 1 800 professionnels de l’immobilier qui gèrent 2 200 cabinets et succursales, soit un chiffre d’affaires de plus d’un milliard d’euros. La Chambre est spécialisée dans 13 métiers différents de la transaction, de la gestion, de l’expertise et du conseil. Trois de ces métiers sont règlementés par l’Etat, il s’agit de la transaction, de l’administration de biens et des syndics de copropriété. Dotée de nombreux outils d’analyse, la FNAIM du Grand Paris est une référence incontestée en matière d’informations, d’études économiques et d’informations juridiques sur les marchés immobiliers. Le président de la FNAIM du Grand Paris est membre du CESER Ile de France, du Comité Régional Ile de France présidé par le Préfet de Région et membre de l’Observatoire du logement autour des gares de la Société du Grand Paris.

 

http://lamaisondelimmobilier.org/

 

 

 

 

Impact de la réalisation de travaux de remplacement d’une installation réalisée sans autorisation sur le point de départ de l’action en suppression de cette installation.

Les faits


Des époux ont acquis un appartement en copropriété qui comprenait une véranda édifiée, à la lecture de l’acte de vente, sans autorisation sur une partie commune à jouissance exclusive depuis plus de 15 ans. Ces derniers ayant déposé cette installation et mis en place une nouvelle véranda, le syndicat des copropriétaires les a assigné afin d’obtenir la remise en état des lieux.

La procédure


Les époux faisaient valoir l’expiration du délai de prescription de l’action en démolition dont disposait le syndicat, la construction de la véranda remontant à plus de 15 ans au regard de l’acte de vente. La Cour d’appel les ayant déboutés, ils se pourvoient en cassation au motif notamment que le point de départ d’une action en suppression d’une installation édifiée sans autorisation sur une partie commune à jouissance exclusive est constitué par la date de construction initiale et non celle des travaux de remplacement ultérieurs. Ils soulevaient également que dans l’hypothèse où la véranda qui remplaçait l’ancienne structure était plus grande que cette dernière, leur seule obligation était de rétablir la véranda dans ses dimensions antérieures puisqu’elle bénéficiait de la prescription acquisitive.

La Cour de cassation ne va pas retenir cet argumentaire et va rejeter le pourvoi des époux. Elle considère en effet que c’est à bon droit que la Cour d’appel a retenu que la construction nouvelle qui résultait des travaux ne pouvait bénéficier de la prescription acquise au titre de la précédente. Selon la Haute juridiction, la Cour d’appel a donc légalement justifié sa décision en ordonnant la démolition et une remise en état conforme au cahier des charges et au plan d’origine.

Ce qu’il faut retenir


Le point de départ de l’action en suppression d’une installation édifiée sans autorisation sur une partie commune à jouissance exclusive n’est pas constitué par la date de construction initiale mais par celle des travaux de remplacement eux même non autorisés.

 

Quelles sont les principales annonces relatives à la loi ALUR du Premier Ministre lors de son discours devant le Congrès FNAIM ?
Manuel VALLS, actuel Premier Ministre, est intervenu lors du Congrès de la FNAIM, le 8 décembre 2014. Il a annoncé, à cette occasion, une simplification des transactions immobilières. Celle-ci devrait intervenir par ordonnance du Gouvernement, après la promulgation de la loi sur la simplification.

Elle consistera notamment dans :

– Une sécurisation de la remise des documents par voie dématérialisée. L’objectif est ici de faciliter le respect des obligations d’information de l’acquéreur, d’accélérer par voie de conséquence le processus et d’alléger les frais relatif à la reprographie et à la notification des documents.

– Une simplification des transactions relatives aux lots secondaires d’habitation tels que les caves et les garages qui connaissent actuellement un traitement identique à celui des lots d’habitation.

Ces démarches de simplification devraient, selon le gouvernement, s’enrichir des propositions des professionnels.

Dans son discours, il a également indiqué que le décret relatif au modèle de contrat-type de syndic devrait être publié au cours du 1er trimestre de 2015.