Fixation du budget 2015 de la Société du Grand Paris

 

Le conseil de surveillance a adopté le budget prévisionnel 2015 de la Société du Grand Paris et il a autorisé la signature de trois conventions de financement du plan de mobilisation pour les transports.

La Société du Grand Paris a annoncé dans un communiqué de presse du 24 novembre 2014 l’adoption par le conseil de surveillance, à l’unanimité, du budget prévisionnel 2015 de cette dernière. Celui-ci a été fixé à 817 millions d’euros soit une augmentation de 512 millions d’euros par rapport aux dépenses enregistrées en 2014.

Ce budget se répartit ainsi :
94 millions d’euros pour les dépenses, 94 millions d’euros en fonctionnement, 456 millions d’euros en investissement et 268 millions d’euros en intervention.

André Santini, Président du conseil de surveillance, a indiqué que « l’augmentation continue du budget de la Société du Grand Paris traduit la montée en puissance, année après année, du Grand Paris Express ».

Le conseil de surveillance a également autorisé la signature de trois conventions de financement du plan de mobilisation pour les transports qui représentent au total un montant d’engagement de 276 millions d’euros.

Elles concernent le prolongement du RER E à l’ouest pour 119 millions d’euros, le prolongement du la ligne 11 à Rosny-Bois-Perrier pour 64,8 millions d’euros et la modernisation du RER A pour 92,6 millions d’euros.

Le montant des recettes prévisionnelles de la Société du Grand Paris pour l’année 2015 s’élève quant à lui à 501 millions d’euros.

Les métropoles, moteurs économiques de la France

Douze métropoles ont été créées le 1er janvier. Elles seront rejointes dans un an par Marseille et bien sûr Paris. Au total, ces 14 agglomérations représentent un quart de la population française et les deux tiers de la richesse nationale.

Alors que la réforme territoriale est de nouveau à l’ordre du jour des travaux de l’Assemblée nationale, Guillaume Tabard estime, dans Le Figaro du 28/01/2015, que « l’élément majeur qui modifiera la physionomie de la France des territoires« , « la vraie révolution« , c’est « l’émergence des métropoles« .

C’est particulièrement vrai du Grand Paris. La future métropole regroupera la capitale et les 123 communes des trois départements de la petite couronne, qui se partageront des compétences nouvelles, notamment en matière de logement. Les politiques publiques du logement seront ainsi conduites à l’échelle d’une agglomération de 6,7 millions d’habitants.
Même si certains détails restent encore à valider (compétences et nature juridique des « territoires«  de 300 000 habitants qui se substitueront aux intercommunalités actuelles, sort réservé aux conseils départementaux…), c’est en effet une véritable révolution qui est en marche. Les professionnels de l’immobilier devront s’adapter à ce nouvel environnement.

Source : « Quelles sont, que pèsent, que feront les nouvelles métropoles ?« , par Guillaume Tabard, Le Figaro, 28/01/2015

Projets immobiliers du Grand Paris : c’est parti !

Trois grands projets d’aménagement urbain sont d’ores et déjà sortis des cartons : les Docks de Saint-Ouen, Clichy-Batignolles et Paris Nord-Est (la plus grosse opération, et la plus avancée, la première tranche étant en cours de livraison dans le quartier Claude Bernard Mac Donald). Même si l’échéance de ces différents projets immobiliers s’échelonne de 2015 à 2025, « le Grand Paris, c’est déjà maintenant« , estime le quotidien Les Echos dans une récente enquête.
Pour le cabinet conseil en immobilier JLL, trois critères clefs ont été identifiés pour assurer le succès de ces opérations :
• un « effet de masse » (des surfacesimpressionnantes de bureaux et plus de 9 000 logements dans les trois zones concernées… »
• l’amélioration des transports(en renforçant les connexions à la ville, pour raccourcir les temps de trajet des salariés – de 25 à 60% selon le cas),
• la « mixité urbaine » (chaque projet combinant bureaux, logements, services et espaces verts).

Pour Virginie Houzé, directeur études et recherche de JLL, ces « trois grands projets urbains au nord de la capitale préfigurent l’effet du Grand Paris sur le reste de l’Ile-de-France« . Raison de plus pour s’y intéresser !

Lire l’article « Les projets immobiliers du grand paris révolutionnent l’organisation de la ville« , Les Echos, 22/01/2015

Immobilier de luxe : Paris peine à remonter la pente

 

Le constat est sans appel. « Paris, qui était la cinquième ville plus recherchée en 2011, est descendue au neuvième rang en 2013, au dixième rang l’an dernier et nous nous attendons à ce qu’elle sorte du Top 10 cette année« , résume Thibault de Saint Vincent, président de Barnes cité par Les Echos (21/01/2015).

Et le journal économique de préciser : « En 2009, l’immobilier de prestige parisien était 20 % moins cher que celui de Londres et 10 % plus onéreux que New York. Aujourd’hui, New York est 70 % plus cher que la capitale française et Londres (l’indétrônable première destination mondiale) 2,7 fois plus cher…« 
En cause : la mauvaise image économique et fiscale – voire « une fatigue économique et politique plus générale«  – de la France, qui ne profite donc qu’à la marge de l’augmentation régulière du nombre de millionnaires au niveau mondial.

L’on constaterait cependant un frémissement ces derniers mois.
Pour Sothesby’s, « en 2014, nous avons assisté à un retour des acheteurs étrangers sur le marché parisien« . Car outre la baisse des prix, « pour eux, la résurgence du dollar américain et du franc suisse représente une baisse additionnelle d’environ 15 % par rapport aux années précédentes« . Mais les acheteurs étrangers ont changé, selon le réseau Féau : « Depuis quatre ans l’Europe, la Russie et l’Asie ont baissé de 50 % dans le total de nos clients non français, tandis qu’ont monté en puissance l’Amérique du Nord, l’Afrique, le Proche et le Moyen-Orient« .

Pour aller plus loin : « L’immobilier de luxe s’envole partout dans le monde sauf en France« , Les Echos, 21/01/2015

Précisions sur la requalification du bail dérogatoire

 

Dans quelles conditions le preneur d’un bail dérogatoire, qui s’est maintenu dans les lieux au-delà de l’expiration de celui-ci et qui a installé, avec l’autorisation du bailleur, des containers sur les terrains nus mis en location, peut-il obtenir la requalification de ce contrat en bail commercial soumis au statut ?

Les faits


Une SCI a conclu par acte authentique un bail dérogatoire de 23 mois portant sur deux terrains à une société, avec une autorisation d’y installer deux containers reliés par un toit en tôle, pour y exercer l’activité d’atelier et de bureaux. Environ 16 ans plus tard, le bailleur a assigné son preneur en expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation. La société locataire a, de son côté, demandé la constatation de l’existence d’un bail soumis au statut des baux commerciaux.

La procédure


La Cour d’appel ayant donné gain de cause à la société locataire en reconnaissant l’existence d’un bail commercial, la bailleresse se pourvoit en cassation aux motifs que :

– L’action en requalification constitue une demande reconventionnelle soumise à la prescription biennale. Le preneur est donc, selon la SCI, prescrit dans sa requête.
– Les deux containers installés avec l’accord du propriétaire sur les terrains nus donnés en location constituent des biens meubles dont l’enlèvement par un camion spécialisé ne présente aucune difficulté. Le statut des baux commerciaux est donc inapplicable en l’espèce puisque portant sur un terrain nu ne supportant aucune construction à usage commercial, industriel ou artisanal disposant des qualités de solidité et de fixité suffisantes.

La Cour de cassation va rejeter ce pourvoi dans ses deux motifs. Elle soulève que la soumission au statut, en cas de maintien en possession du preneur à l’issu du bail dérogatoire, du fait qu’elle résulte du seul effet de l’article L.145-5 du code de commerce, n’est pas soumise à la prescription biennale.

Elle retient également, comme l’avait fait la Cour d’appel, que le caractère de solidité des constructions résultait de leur pérennité et que leur caractère de fixité résultait de leur connexion aux réseaux. Elle en déduit que le statut des baux commerciaux est donc applicable en l’espèce.

Ce qu’il faut retenir


La prescription biennale n’est pas applicable pour une demande de soumission au statut commercial dans l’hypothèse du maintien dans les lieux du preneur à l’expiration du bail dérogatoire. L’installation de containers sur un terrain nu peut être considérée, quant à elle, comme une construction à usage commercial, industriel ou artisanal disposant des qualités de solidité et de fixité suffisante à l’application du statut.

Parties communes spéciales et vote en assemblée générale

 

En l’absence de syndicat secondaire, les décisions relatives à des parties communes spéciales peuvent-elles être votées par les seuls copropriétaires détenant une quote-part de celles-ci ?

Les faits


Dans une copropriété comprenant 13 immeubles, des copropriétaires disposant d’un appartement au troisième étage et de l’ensemble des chambres du 4ème étage de leur immeuble, ont obtenu l’autorisation, par une assemblée générale de leur bâtiment, de relier ces lots par un escalier intérieur, de fermer la portion de couloir commun du 4ème étage, et de se voir attribuer un droit de jouissance exclusif sur cette partie commune.

La procédure


Des copropriétaires d’un bâtiment voisin faisant partie de la même copropriété les ont assignés en restitution du couloir et en démolition de cet escalier. Ils faisaient valoir qu’en l’absence de syndicat secondaire cette décision relevait de l’assemblée générale de la copropriété et ce, peu important que l’administration ou la gestion de certains bâtiments soit confiée aux seuls copropriétaires de ces bâtiments. La Cour d’appel ayant rejeté leur demande, ils se pourvoient en cassation.

La Cour de cassation ne va pas leur donner gain de cause. Elle va suivre le même raisonnement que le Cour d’appel. Elle constate en effet que le règlement de copropriété distingue entre des parties communes générales aux 13 bâtiments et des parties communes spéciales aux copropriétaires de chaque immeuble. Des millièmes généraux et des millièmes particuliers pour les parties communes de chaque bâtiment sont également affectés à chaque lot par le règlement. Ce dernier prévoit enfin que des assemblées spéciales peuvent être tenues par les copropriétaires de chaque bâtiment afin de traiter des questions concernant les parties communes spéciales. La Haute juridiction en déduit qu’il crée une propriété indivise entre les copropriétaires de chaque bâtiment. Les copropriétaires voisins, en ce qu’ils ne détenaient aucun lot dans le bâtiment concerné n’étaient pas recevables dans leur demande de restitution de partie commune et ce, nonobstant l’absence de syndicat secondaire.

Ce qu’il faut retenir


L’existence de parties communes spéciales justifie, pour les questions concernant celles-ci, la tenue d’assemblées limitées aux copropriétaires disposant de quotes-parts de ces parties communes spéciales.

La Mairie de Paris annonce un durcissement des règles de création des meublés touristiques

La Mairie de Paris a publié un communiqué de presse relatif au renforcement de la réglementation en matière de meublés touristiques, le 19 novembre 2014. Elle indique que Monsieur Ian Brossant, adjoint à la Mairie de Paris a proposé au Conseil de Paris un durcissement des règles dans ce domaine.

Elle précise que le « nouveau règlement, applicable sur l’ensemble du territoire parisien amènera tout propriétaire qui transforme un logement en meublé touristique, à le compenser par la création dans le même arrondissement d’un logement de surface équivalente ».

On constate ici un renforcement de la réglementation jusqu’à présent en vigueur. Cette compensation était déjà prévue néanmoins rien n’imposait de la réaliser dans le même arrondissement.

L’objectif annoncé par la Mairie de Paris est ainsi de trouver un équilibre entre l’accueil des touristes dans des conditions satisfaisantes et le maintien d’une offre de logement accessible pour les parisiens.

PROFESSIONS IMMOBILIÈRES N°132

LA FRANCE EST LA 6ÈME PUISSANCE MONDIALE

N’oublions pas que notre pays a de nombreux atouts : une forte démographie, des institutions stables, des entreprises leaders sur les marchés mondiaux, etc. Certes, nos déficits budgétaires sont importants, la fiscalité très élevée et nous n’arrivons pas à construire le nombre de logements nécessaires pour les besoins de notre population. Que peut-on espérer ? L’année 2015 est une année charnière : élections départementales, élections régionales et mise en place de la métropole de Paris pour le 1er janvier 2016. Notre région Île-de-France ne porte plus la croissance économique nationale. Des mesures concrètes doivent donc être prises. L’allocution de Manuel Valls, Premier Ministre, au Congrès de la FNAIM, le 8 décembre 2014, va dans le bon sens. Pour la première fois, les professionnels de l’immobilier sont reconnus : « Vous êtes, vous aussi, des acteurs de cette confiance sans laquelle le marché du logement ne peut fonctionner ». De nouvelles ordonnances permettront de simplifier les transactions afin de sécuriser la remise des documents par voie dématérialisée, « une simplifi cation est aussi envisagée pour les transactions concernant les lots secondaires d’habitation comme les garages et les caves ». Le premier ministre a également reconnu notre expertise, qui doit contribuer à une information fi able et complète sur les loyers. Par ailleurs, il a souligné la tâche diffi cile, parfois ingrate réalisée par les administrateurs de biens et les syndics de copropriété et compte sur eux pour faciliter le redressement « des copropriétés en diffi culté ». La création du Conseil national de la transaction et de gestion immobilière permettra aux professionnels de proposer au Gouvernement les réformes qui lui semble nécessaires, notamment en matière de déontologie et de formation. C’est un changement considérable.

Limite à la liberté du bailleur d’effectuer des travaux de remplacement d’un élément d’équipement

 

Le bailleur peut-il librement substituer une installation de chauffage et de production d’eau chaude au gaz par un système électrique ?

Les faits


A la suite d’un incendie déclaré dans le conduit de la chaudière à gaz d’un local commercial, les propriétaires bailleurs de ce local ont remplacé le système de chauffage et de production d’eau chaude au gaz par une installation électrique. La locataire les a assignés en paiement du coût de la mise en place d’une chaudière neuve au gaz et en indemnisation de la surconsommation électrique et de sa perte d’exploitation qui résulteront des travaux à venir.

La procédure


La Cour d’appel ayant donné gain de cause au preneur, les bailleurs se pourvoient en cassation.

La Haute juridiction va faire plusieurs constats. Elle souligne que le bail avait été conclu au regard notamment de la consistance des locaux, des éléments d’équipements de ceux-ci et du montant du loyer. Elle précise également que l’installation de chauffage et de production d’eau chaude figurait au nombre des éléments décisionnels du contrat et des conditions économiques dans lesquelles le preneur exerçait sa profession. Elle rappelle enfin qu’une expertise avait révélé que l’installation électrique nouvelle était impropre à assurer le chauffage des locaux et de l’eau et qu’elle revenait plus chère que le gaz. Cet élément d’équipement nouveau ne correspondait pas selon la Cour aux besoins de la locataire ni à la destination du fonds.

Elle déduit de l’ensemble de ces constatations que la locataire avait subit la perte d’un avantage qu’elle tenait du bail et qu’elle était à ce titre fondée à réclamer une nouvelle installation conforme à la précédente et que les bailleurs étaient tenus de l’indemniser du surcoût de la consommation en électricité.

Ce qu’il faut retenir


Le bailleur d’un local commercial ne peut, sans autorisation du locataire, modifier en cours de location une chaudière à gaz par une installation électrique s’il apparait que cette dernière ne répond pas aux besoins du preneur et à la destination du fonds.