L’arrêté préfectoral fixant les loyers de référence

L’arrêté préfectoral fixant les loyers de référence, les loyers de référence majorés et les loyers de référence minorés dans la commune de Paris a été publié au Recueil des actes administratifs du 25 juin 2015 pour une entrée en vigueur fixée au 1er août prochain.

 

Pour rappel :

La loi ALUR du 24 mars 2014 institue un dispositif d’encadrement des loyers pour les locations soumises à la loi du 6 juillet 1989 (vides et meublées à usage d’habitation principale) situées dans des zones de tension du marché locatif.

C’est l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989 qui prévoit la fixation, par arrêté préfectoral et chaque année, d’un loyer de référence, un loyer de référence majoré (+ 20%)  et un loyer de référence minoré (- 30%), exprimés par un prix au mètre carré, par catégorie de logement et par secteur géographique. Le loyer conclu entre les parties doit obligatoirement être inférieur au loyer de référence majoré, sous réserve de pouvoir appliquer un « complément de loyer » lorsque le logement présente des caractéristiques de location ou de confort qui le justifient.

Le décret du 30 juillet 2014 réglemente, quant à lui, l’évolution de certains loyers dans le cadre d’une relocation ou d’un renouvellement de bail : le loyer ne peut pas subir d’augmentation, sauf en cas de travaux d’amélioration ou de loyer manifestement sous-évalué. Echappent toutefois au dispositif les biens mis en location pour la 1ère fois et ceux qui sont inoccupés depuis au moins 18 mois.

Enfin, un décret du 10 juin 2015 est venu préciser le périmètre géographique correspondant aux zones de tension du marché locatif, les modalités de détermination des loyers de référence ainsi que les modalités d’application du complément de loyer. Malheureusement sur ce dernier point, peu d’informations sont données.

 A noter : la liste des communes situées en zones tendues est fixée par un décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 relatif au champ d’application de la taxe annuelle sur les logements vacants.

 

L’arrêté préfectoral applicable à Paris :

Le texte fixe les loyers de référence, les loyers de référence majorés et minorés par catégorie de logements et par secteur géographique. Ils sont exprimés en euros, par m² de surface habitable.

S’agissant des biens loués meublés, il est fait application d’une majoration par mètre carré aux loyers de référence.

Les catégories de logement sont déterminées en fonction du type de location (vide ou meublée), du nombre de pièces principales (destinées au séjour ou au sommeil) et du type de construction.

La commune de Paris est divisée en 80 quartiers regroupés en 14 secteurs géographiques.

Toutes les informations sont disponibles à l’adresse suivante :https://www.referidf.com/ avec une carte interactive qui vous permet, en entrant les caractéristiques et l’adresse du bien, de connaître immédiatement les loyers de référence applicables.

L’encadrement des loyers à Paris, comment ça fonctionne ?

 

  • Lors de la mise en location du bien :

Si le logement était occupé depuis moins de 18 mois par un précédent locataire, le loyer du locataire entrant doit être le même que celui du locataire sortant, sauf dérogations (loyer manifestement sous-évalué ou travaux d’amélioration). En tout état de cause, le loyer ne peut dépasser le montant du loyer de référence majoré.

Dans les autres cas, le loyer est fixé librement entre les parties mais ne peut excéder le montant du loyer de référence majoré.

Le bailleur peut appliquer un complément de loyer à condition que le loyer de base ne soit pas inférieur au loyer de référence majoré. Le locataire peut contester le complément de loyer dans un délai de 3 mois à compter de la signature du bail.

La Commission départementale de conciliation et si nécessaire, le juge d’instance, sont compétents pour connaître des litiges nés du non-respect du dispositif.

Le loyer, qu’il résulte d’une conciliation ou d’une décision de justice, s’appliquera à compter de la prise d’effet du bail.

 

  • Lors du renouvellement du bail :

Si le loyer, hors complément, est supérieur au loyer de référence majoré, le locataire pourra en demander une diminution, et ce au moins 5 mois avant le terme du contrat de location, par LRAR.

De son côté, le bailleur pourra, 6 mois au moins avant l’expiration du bail et si le loyer est inférieur au loyer de référence minoré, demander une réévaluation dudit loyer. Attention, dans le cadre de cette procédure le loyer proposé devra rester inférieur ou égal au loyer de référence minoré.

Dans les deux cas, en cas de contestation ou d’absence de réponse de la partie concernée, 4 mois avant le terme du bail, la Commission départementale de conciliation pourra être saisie. Si la conciliation échoue, le juge d’instance pourra trancher le différend.

Attention, l’absence de saisine du juge avant le terme du bail entraine une reconduction de ce dernier aux conditions de loyer antérieures.

 

Arrêté n° 2015 176-0007 fixant les loyers de référence, les loyers de référence majorés et les loyers de référence minorés dans la commune de Paris

Gilles Ricour de Bourgies, Président de la FNAIM du Grand Paris : « Avec l’encadrement des loyers, l’instabilité juridique est de retour. »

A compter du 1er août, l’encadrement des loyers entrera en vigueur sur Paris. Loin d’apporter une solution logement aux parisiens, cette mesure comportera son lot de situations ubuesques dont la France a le secret. Trois exemples :

Beaucoup de perdants pour quelques gagnants : qui seront les gagnants de l’encadrement des loyers ? Pas grand monde lorsqu’on y regarde de plus près, et surtout, pas forcément les ménages modestes. En effet, l’encadrement ne concerne pas les cas de reconductions tacites de bail. On estime à 18% le taux de rotation des loyers sur Paris. Parmi ces 18%, seuls 15% des logements devraient bénéficier d’une baisse effective des loyers. Ceci correspond aux appartements qui se situent au-dessus du prix médian maximum, fixé par le Préfet de Paris. Soit moins de 3% des loyers parisiens.

Mais attention, quid des loyers inférieurs aux médianes ? Les premières études annoncent une réévaluation des 2% des loyers les plus faibles !

Conclusion : 3% des loyers les plus chers en baisse et 2% des loyers les moins chers en hausse ! Alors que le marché se régulait, l’instabilité est de retour.

Propriétaires, inutile d’investir : Pour les propriétaires, inutile désormais d’investir dans des travaux d’entretien qui ne seront plus valorisés dans le montant du loyer. Seuls quatre critères ont été retenus. Parmi les nombreux critères oubliés : état général de l’appartement, performances énergétiques ou acoustiques ou entretien des parties communes. De quoi démotiver la plupart des investisseurs et laisser se dégrader le parc locatif, les travaux ne rentrant pas en compte dans le calcul du loyer médian.

Un « complément de loyer » qui n’a pas fini de créer des engorgements de procédures : Le décret sur l’encadrement des loyers prévoit pour certains logements la prise en compte de « caractéristiques particulières », une notion ambiguë qui évoque aussi bien un emplacement privilégié, une belle vue … que la qualité des meubles pour un meublé. Comment, pour les particuliers, s’accorder sur de tels critères ? De plus, le surloyer associé à cette caractéristique particulière pourra être contesté trois mois après l’entrée des lieux par le locataire… tout en restant dans le logement. Le tribunal d’instance, qui pourra être saisi, en fera les frais.