Par Gilles Ricour de Bourgies, Président de la FNAIM du Grand Paris

 

Vous avez peu entendu parler du logement pendant la COP21 ? Pourtant, au niveau de notre pays, beaucoup reste à faire. L’immobilier représente près de 44 % de l’énergie finale nationale consommée. Il est temps, pour les professionnels comme pour les particuliers, d’intégrer la durabilité dans nos démarches, comme la nouvelle loi de transition énergétique et les différents mécanismes d’aide nous y incitent.

D’ores et déjà, les copropriétés doivent initier des diagnostics de performance énergétique, voire un audit énergétique pour les copropriétés en chauffage collectif de plus de 50 lots construites avant 2001. Cet audit doit aboutir à la présentation d’un plan de travaux en Assemblée générale, dont les modalités de vote ont été assouplies pour les questions de rénovation énergétique. Les opérations d’amélioration de l’efficacité énergétique à l’occasion de travaux affectant les parties communes requièrent désormais la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés (contre la majorité des voix de tous les copropriétaires auparavant).

Face à cette obligation, de nombreux dispositifs incitatifs viennent donner un coup de pouce aux copropriétaires. Par exemple, lorsque d’importants travaux, comme l’isolation d’un toit ou la réfection de façades, comprennent un volet rénovation énergétique la TVA est abaissée à 5,5 %, une baisse non négligeable au regard du coût total de ce type de travaux.

Par ailleurs, les primes d’économies d’énergie sont proposées à la fois pour les copropriétés et les particuliers. Pour les copropriétaires, elles ont permis les travaux d’économie d’énergie d’une vingtaine de copropriété depuis leur lancement en 2013 à l’échelle de la FNAIM du Grand Paris. Pour les particuliers, elles peuvent financer les travaux de rénovation jusqu’à 1 500 euros : à ce jour, 150 dossiers de travaux de maisons individuelles ont abouti. Elles complètent l’éco-prêt à taux zéro, prorogé jusqu’en 2018, qui permet d’emprunter jusqu’à 30 000 euros remboursables entre 10 à 15 ans selon la nature des travaux.

Enfin, le fond travaux, auquel les copropriétaires devront abonder à hauteur de 5 % par an dès 2017 (sauf pour les copropriétés de moins de 10 lots), devrait permettre de répondre à un certain nombre de problèmes liés au financement et aux délais de prise de décision.

Mais au-delà de l’aspect financier, l’accompagnement proposé par les syndics de copropriété s’avère primordial. En cela, le dispositif des travaux privatifs d’intérêt collectif est apprécié par les copropriétaires qui se déchargent ainsi d’un certain nombre de décisions et d’un suivi parfois long. Il permet en effet au syndic de copropriété de se conduire comme maitre d’ouvrage pour les travaux sur des éléments privatifs qui se trouvent dans les parties communes, comme les fenêtres par exemple. Dans ce cadre, le syndic de copropriété décide des travaux, choisit l’entreprise, avance les coûts et répartit les frais auprès des copropriétaires.

En définitive, incitatifs ou coercitifs, les différents dispositifs mis en place ne pourront répondre que partiellement à l’objectif fixé par la nouvelle loi de transition énergétique de rénover 400 000 logements par an en 2020. Mais d’ores et déjà les agents immobiliers constatent une transition sur le terrain : lors des transactions, les acheteurs pénalisent de plus en plus facilement le déficit d’entretien d’un immeuble. Les travaux d’efficacité énergétique deviennent un vrai critère de choix et valorisent fortement un bien immobilier. Plus que toute autre loi, c’est ce changement de mentalité qui incitera les copropriétaires à initier les travaux de rénovation énergétique. Cette réflexion n’est pas nouvelle, la FNAIM du Grand Paris s’était penchée dessus dans son Cahier « Villes humaines, villes durables ? Pour une révolution énergétique dans l’immobilier du Grand Paris » en 2013.

 

Informations disponibles sur  la nouvelle plateforme d’information sur les économies d’énergie : www.economiedenergie-fnaimgrandparis.fr

Les départements du Val-d’Oise, de l’Essonne, de Seine-et-Marne et des Yvelines ont créé une association pour “donner à la grande couronne la place qu’elle mérite au sein du Grand Paris”.

Au 1er janvier 2016, la Métropole du Grand Paris doit voir le jour. Selon les présidents des départements des Yvelines, de l’Essonne, de la Seine-et-Marne et du Val-d’Oise, elle risque de concentrer l’attention et d’aspirer les financements au détriment de leurs territoires.

Pour peser sur ce projet qui ne concerne que Paris et les départements de la petite couronne, François DUROVRAY (Essonne), Arnaud BAZIN (Val-d’Oise), Jean-Jacques BARBAUX (Seine-et-Marne) et Pierre BEDIER ont constitué une association, “Grande Couronne Capitale”.

En 2015, Paris devrait produire au total 10.596 logements (plus de 930 par rapport à 2014), dont 7.396 logements sociaux (plus 230) et au moins 3.200 logements privés (700). 82% de ces logements sociaux sont situés hors des 13e, 19e et 20e arrondissements – déjà fortement dotés en logements sociaux – et participent ainsi au nécessaire rééquilibrage territorial entre l’est et l’ouest parisien.

Au 1er janvier 2016, sur six territoires définis, les Maisons départementales des Yvelines représenteront le lien de proximité qui unit l’institution départementale aux Yvelinois. Il s’agit aussi de renforcer la cohérence et l’efficacité des politiques publiques, et de les adapter aux réalités quotidiennes des territoires.

Retrouvez la carte des 6 territoires d’action sur www.yvelines.fr

Dix ans après les premiers coups de pioche du programme de rénovation urbaine à Corbeil-Essonnes, les quartiers des Tarterêts, Montconseil et La Nacelle sont méconnaissables. 33 tours ont été démolies laissant la place à des petits immeubles modernes et tous les équipements publics ont été rénovés : écoles, centre commercial… Un nouveau plan a été lancé pour la période 2015-2024.

La première pierre de ce futur immeuble de bureaux situé à Courbevoie le long du boulevard circulaire a été posée. L’opération de restructuration va durer jusque fin 2016.

Futur siège de la SOGEPROM, filiale de la Société Générale, l’immeuble Ampère e+ pour « énergies positives » pourra accueillir 1 300 personnes réparties sur 14 000 m2. Premier grand changement : l’intégration à l’environnement immédiat avec un pied d’immeuble visible depuis la ville de Courbevoie et, côté Défense, un nouveau hall et un grand parvis donnant sur le quartier Regnault. Du point de vue architectural, un rez-de-chaussée et un rez-de-jardin seront créés, la façade sera vitrée pour favoriser la lumière naturelle, des loggias végétalisées et des balcons seront aménagés dans chacun des neuf étages où il sera, en plus, possible d’ouvrir les fenêtres. Une terrasse verra le jour au dixième et dernier étage.

L’immeuble sera particulièrement remarquable en matière d’innovations technologiques. Il comportera notamment le réemploi des batteries des véhicules électriques par la création d’un réservoir d’énergie, un espace LiFi (connexion internet via la lumière) et une application digitale dédiée permettant à l’ensemble des collaborateurs d’optimiser le confort de leurs postes de travail.

Le Conseil départemental a voté son plan Ambition collèges 2020, avec la livraison de plusieurs établissements supplémentaires neufs (Livry-Gargan, Montreuil, Aulnay-sous- Bois, Drancy – La Courneuve – Le Bourget, Saint-Denis – Aubervilliers, Gagny-Le Raincy-Villemomble, Noisy-le-Sec) mais aussi

un plan massif d’intervention sur 80 établissements existants qui ont besoin d’une remise à niveau, de travaux de sécurité ou d’une extension.

Face à la décision du Conseil de Paris d’augmenter des droits de mutation dans la capitale, la FNAIM du Grand Paris rappelle les nombreuses contradictions de l’action de la Mairie de Paris dans le domaine du logement. Alors que Multiloc offre un signal positif pour le logement à Paris, l’augmentation des droits de mutation ternit la confiance des investisseurs dans le secteur de l’immobilier et freine le parcours résidentiel des classes moyennes.

 

Augmentation des droits de mutation : un impact fort sur la confiance dans l’immobilier

Alors que le Conseil de Paris avait annoncé un gel de la fiscalité départementale, il a finalement voté l’augmentation des droits de mutations de 3,8 % à 4,5 % sur le prix d’achat d’un bien ancien à compter de janvier 2016. Si cette mesure devrait générer 140 millions d’euros supplémentaires, elle constitue avant tout un mauvais signal pour les investisseurs. S’ils ne représentent plus que 10 % des ventes réalisées – contre 1/3 en moyenne auparavant, ils détiennent ¾ de l’offre locative à Paris.

« Le secteur de l’immobilier est très sensible aux effets d’annonce, explique Gilles Ricour de Bourgies, Président de la FNAIM du Grand Paris. Alors que les investisseurs commencent timidement à revenir sur le marché, ils risquent d’avoir une attitude plus attentiste, voire de s’en détourner. Déjà impactées par l’encadrement des loyers, les décisions d’achat pourraient être reportées, notamment pour les investisseurs institutionnels ou étrangers. L’effet psychologique devrait être important. »

 

Un frein pour l’accession au logement des classes moyennes

Ce sont avant tout les classes moyennes qui vont pâtir de cette situation. Tout d’abord parce que l’offre de logements en location pourrait s’en trouver réduite mais aussi parce que cela a une incidence sur l’accession à la propriété. Avec la part communale, 5,7 % du prix d’un bien immobilier est désormais reversé par les acquéreurs à la collectivité parisienne.

Gilles Ricour de Bourgies explique : « Un ménage investissant dans un bien immobilier de 500 000 euros devra débourser 3 500 euros supplémentaires, réduisant d’autant son pouvoir d’achat immobilier. Cela pourrait poser un problème supplémentaire pour les acheteurs dont la promesse de vente sera signée avant janvier 2016 car cette augmentation s’appliquera rétroactivement. »

Alors que l’alourdissement de cette fiscalité immobilière n’est ni automatique ni uniforme, le Conseil de Paris prend ainsi une décision qui vient contredire les récentes mesures, bien accueillies, pour l’accession au logement, comme Multiloc.

 

Le projet de rénovation de la gare RER A de Vincennes a été approuvé par le Syndicat des transports d’Île-de-France, début octobre, pour un coût de 20,8 millions d’euros, ainsi que 12,7 millions d’euros pour le financement des études. Il prévoit la réorganisation du hall d’accueil et le réaménagement de la place Sémard. Il vise aussi à faciliter les correspondances grâce à l’élargissement des quais. La gare voit passer 10 500 voyageurs quotidiennement aux heures de pointe. Les travaux devraient démarrer en 2017 pour une livraison en 2020. www.stif.info. A.A-S.

 

Alors que la FNAIM du Grand Paris et l’Agence Parisienne du Climat travaillent en étroite collaboration depuis 2012, elles deviennent partenaires afin de mieux accompagner les copropriétés sur la rénovation énergétique en impliquant davantage les professionnels de l’immobilier. Pour cela, elles vont développer main dans la main l’interface dédiée aux syndics de copropriété, aux administrateurs et aux gestionnaires de biens.

 

Rénovation énergétique des immeubles franciliens : un enjeu majeur à la veille de la COP 21

 

Alors que le Schéma Régional Climat Air Energie d’Ile de France affiche un objectif ambitieux de rénover 125 000 logements par an. L’immobilier francilien, vieillissant et énergivore, doit produire des efforts considérables dans le domaine du développement durable. 990 000 logements privés en copropriété sont estimés énergivores, c’est-à-dire E, F ou G de l’étiquette énergie du diagnostic de performance énergétique (DPE).

 

La FNAIM du Grand Paris, grâce à ses 1 000 administrateurs et gestionnaires de biens adhérents, représente 60 % des copropriétés franciliennes. En proposant une interface dédiée aux professionnels de l’immobilier – administrateurs, gestionnaires et syndics de copropriété – sur CoachCopro®, l’Agence Parisienne du Climat compte ainsi sensibiliser plus largement les copropriétaires en les mobilisant via leurs syndics de copropriété.

 

CoachCopro® pour les professionnels de l’immobilier : un outil efficace et dédié

 

Les professionnels de l’immobilier, levier non négligeable de cette transition, font cependant face à la complexité grandissante en matière de normes et à la réticence des propriétaires à financer les travaux dans un contexte de crise économique.

 

Alors que CoachCopro® a fait ses preuves depuis 2013, le développement de l’interface dédiée aux professionnels de l’immobilier leur offre un espace personnalisé pour les projets de rénovation des résidences qu’ils gèrent, avec un tableau de bord commun accessible par les copropriétaires. Ils bénéficient par ailleurs de l’accompagnement d’un conseiller Climat et de suggestions d’aides financières adaptées. De cette manière, les syndics sont mieux outillés pour préparer les projets de rénovation énergétique puis pour les argumenter auprès des copropriétaires, en assemblée générale par exemple.

 

Un engagement de long terme pour un immobilier plus durable

 

Des formations dédiées à la rénovation énergétique des copropriétés regroupent une centaine de professionnels de l’immobilier. La FNAIM du Grand Paris confirme son engagement de long terme dans ce domaine en proposant une série de modules de formation mis en place avec l’Agence Parisienne du Climat sur :

> la prise en main de la plateforme web CoachCopro®

>la rénovation énergétique en lien avec la PTRE et le Plan 1000 immeubles

>la participation à la formation « acclimater les copros » conduite par l’APC et l’UNSFA75

 

 

La FNAIM du Grand Paris et l’Agence Parisienne du Climat entendent ainsi valoriser et capitaliser sur les connaissances et les expériences pour permettre la monter en compétences de toutes les parties prenantes de l’immobilier.

 

Par ailleurs, la FNAIM du Grand Paris est engagée depuis 2013 aux côtés d’Economie d’Energie Sas pour permettre aux particuliers comme aux copropriétés de bénéficier des certificats d’économie d’énergie. Ce dispositif a permis des interventions sur plus de 20 immeubles depuis son lancement.