Notre point de vue sur les marchés du logement du Grand Paris

Paris

La capitale reste un marché à part qui continue de n’obéir qu’à ses propres règles.

Pour l’année 2018, le prix moyen est de 9 300 euros/m2. Sur 1 an, cela représente une progression de 7,1% et sur 5 ans de 13,1%. Le prix moyen devrait probablement atteindre le seuil symbolique de 10 000 euros/m2 en 2019.

Ce prix moyen cache néanmoins un marché très disparate. Composé de 80 micro-quartiers, Paris doit être analysé dans le détail. Si la hausse est la tendance générale, il est en effet à noter que certains quartiers ont connu une baisse. En parallèle, certains arrondissements qui étaient à la traîne en termes de valeur ont, quant à eux, connu des hausses importantes, le stock de logements sur Paris restant quasi identique d’une année sur l’autre. Les demandes de logements qui ne peuvent être comblées dans certains quartiers ont donc tendance à se reporter sur les autres quartiers jusqu’à présent moins convoités.

Dans le détail, quelques exemples de chiffres :

  • Exemple de baisse notoire, le quartier autour du Palais Royal, dans le 1er arrondissement, a vu son prix au m2 diminuer de -3,2% sur un an.
  • Le 4ème arrondissement s’établit à 12 300 euros /m2 ce qui représente une augmentation de 2,6% sur 1 an et de 5,8% sur 5 ans. Mais, dans le même arrondissement, le quartier de Saint Merri a quant à lui connu une baisse de – 2,7% sur 1 an soit seulement +0,4% sur 5 ans.
  • Le 8ème arrondissement qui est à 9 890 euros /m2, a baissé de -0,2% sur 1 an.
  • Le 18ème arrondissement, qui est parmi les arrondissements les moins chers de Paris, est aujourd’hui à 8 560 euros/m2 soit une hausse de 10,1% sur 1 an. A 7 190 euros/m2, le quartier de la Goutte d’or est celui qui a connu une des hausses les plus importantes : +13,1% sur 1 an et +21,3% sur 5 ans.
  • Le 20ème arrondissement qui reste le moins cher de Paris a connu une hausse de 9,6% avec un 7 890 euros/m2.

A noter que, comparée à certaines grandes capitales, Paris reste une ville encore relativement accessible, toujours très appréciée des investisseurs étrangers. Les primo accédants ont pour leur part quasiment disparu de Paris, à l’exception de certains quartiers populaires proches de la banlieue.

La demande reste forte sur les petites surfaces où les prix flambent, en grande majorité du fait des investisseurs qui s’intéressent fortement à ce type de biens malgré les volontés de l’équipe municipale d’encadrement des loyers.

Grand Paris

En Ile de France, les mises en service annoncées du Grand Paris Express commencent à impacter certaines villes. C’est le cas par exemple de quelques villes dans le sud et le nord de l’Ile de France. Le département du 94 sera quant à lui impacté par le prolongement de la ligne 14.

Focus sur les Hauts de Seine

Sur les Hauts de Seine, le marché des maisons reste actif, notamment sur certaines communes, à l’image de Colombes, sur lesquelles on trouve de nombreuses maisons individuelles.

  • A Colombes qui arrive en tête des villes de France comportant le plus de maisons individuelles (plus de 9000), le prix moyen d’une maison est de 625 000 € soit une hausse de 13% sur un an.
  • Avec un prix moyen à 998 000 €, Meudon reste parmi les villes les plus chères. Sur 1 an, la hausse est de 10,8%.
  • A Nanterre, le prix moyen pour une maison est de 501 000 € soit une baisse de 0,9% sur 1 an.
  • A Rueil Malmaison, le prix moyen est de 824 000 soit une hausse de +6,5%
  • Suresnes a connu cette année une hausse record (+17,5%) pour un prix moyen de 840 000 € /maison

Concernant les appartements, les prix restent très disparates d’une ville à l’autre, et ce, parfois même au sein des villes.

Quelques exemples de prix sur le département des Hauts de Seine :

  • Le prix moyen est de 4 460 €/m2 à Antony soit une hausse de 2,8% sur 1 an mais une baisse de 3,3% sur 5 ans.
  • A Asnières-sur-Seine, le prix moyen est de 5 350 €/m2 soit 2,8% de hausse sur 1 an.
  • A Bagneux qui comporte plus de 70% de logements sociaux, le prix moyen est de 4 160 €/m2 soit une hausse de 8,3% sur 1 an.
  • A Villeneuve-la-Garenne qui est l’une des villes les moins chères du 92, le prix moyen s’établit à 3 000 €/m2 soit une hausse de 3,1%.
  • Bien qu’étant la ville la plus chère du 92, Neuilly continue d’augmenter avec un prix moyen au-dessus de celui de Paris, à 9 580 €/m2.
  • La Garenne-Colombes qui sert en partie de ville-dortoir à Courbevoie affiche un prix moyen de 5 930 €/m2 soit une hausse de 3,5% sur 1 an et de 10,3% sur 5 ans. A noter que la ville devrait être raccordée au Grand Paris express en 2030.
  • Bourg-la-Reine fait encore figure de belle endormie dans le département et recèle un potentiel de hausse important pour les prochaines années. Le prix moyen est aujourd’hui de 4 850 €/m2 soit une hausse de 0,8% sur 1 an et de 1,3% sur 5 ans.
  • Le prix moyen est de 5 800 €/m2 à Clichy même s’il est à noter des écarts conséquents selon le quartier. La hausse est de 6,8% sur 1 an et de 15% sur 5 ans.
  • Suite à son changement de majorité municipale Gennevilliers a engagé de nombreux programmes de construction. Des hausses sont donc à attendre. Aujourd’hui, le prix moyen est de 3 980 €/m2 et reste parmi les plus bas du département. Sur 1 an, la hausse est de 1,1% et de 0,8% sur 5 ans. Certains quartiers, comme celui à proximité de la mairie, recèlent donc des forts potentiels de hausse et pourrait constituer un bon investissement pour les prochaines années.

Il ne faut donc pas hésiter à se rendre sur le terrain et aller à la rencontre des professionnels de la FNAIM du Grand Paris pour décrypter un marché complexe et identifier les belles opportunités.

Logement étudiant : encore un parcours du combattant ?

Pour les étudiants, Paris jouit d’un dynamisme et d’une attractivité qui n’a plus rien à envier aux autres mégalopoles mondiales telles que Londres ou New York. Paris a dernièrement été classée à la 1ère place parmi les villes les plus agréables pour étudier devant Melbourne, Tokyo et Sydney selon une étude récente de QS Best Student Cities Rankings.

Plus de 500 000 étudiants se forment chaque année dans le Grand Paris et plus de 300 000 dans Paris intramuros. Cependant, malgré ces bons résultats, trouver un logement étudiant dans la capitale française relève encore souvent du parcours du combattant. Les prix élevés des loyers ainsi que les garanties nombreuses demandées compliquent la tâche des étudiants. Même si les mauvais payeurs ne représentent qu’une faible minorité des locataires, les propriétaires sont de plus en plus méfiants : entre le dépôt de garantie et le premier mois à payer, une somme importante est donc à débourser pour les étudiants.

Les loyers souvent élevés ainsi que des ressources faibles constituent les principales difficultés pour une majorité des étudiants. Ces difficultés sont d’autant plus importantes que le logement est le poste de dépense principal pour cette population. Cependant, la situation pourrait prochainement évoluer avec la création d’un bail mobilité dans le cadre du projet de loi Elan. Ce contrat de location d’une durée d’un à dix mois et non reconductible, s’adresse en particulier aux étudiants ou aux personnes en période de formation professionnelle. Il permettra plus de flexibilité et des charges inférieures pour le locataire avec notamment l’absence de dépôt de garantie.

Les nouveautés de la loi Elan

Le projet de loi logement 2018 ou loi Elan devrait modifier en profondeur le travail des professionnels de l’immobilier.

Quatre nouveautés principales sont à noter dans ce contexte :

 

La protection du statut d’agent immobilier

Afin de protéger les professionnels de l’immobilier, un amendement de l’Assemblée nationale autorise le renforcement des sanctions pour toutes personnes ne possédant pas de carte professionnelle d’agent immobilier et exerçant cette activité. Le texte permettra notamment de sécuriser « la dénomination d’agent immobilier afin de renforcer cette activité et la consacrer comme acteur de terrain dans la mise en œuvre des politiques publiques ayant trait au logement ».

 

La création d’un bail mobilité

La loi devrait permettre de créer un bail mobilité, disponible à partir de 2019. Ce contrat de location d’une durée d’un à dix mois et non reconductible, s’adresse aux personnes « en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d’apprentissage, en stage, ou en mission temporaire dans le cadre de leur activité professionnelle ».

 

Le retour de l’encadrement des loyers

L’encadrement des loyers est prévu de nouveau dans le cadre du projet de loi Élan. Il est ainsi prévu que le dispositif ne pourra être appliqué que pour une durée de 5 ans dans les villes qui en feront la demande. Une amende touchera les propriétaires bailleurs qui ne respecteront pas l’obligation de ne pas dépasser de plus de 20% le loyer de référence fixé par un arrêté préfectoral.

 

Le durcissement des locations saisonnières

La loi Élan instaure un renforcement des amendes civiles à l’encontre des propriétaires qui loueraient leur résidence principale plus de 120 jours par an. Elle passera de 5 000 € à 10 000 €. Quant aux plateformes en ligne qui fermeraient les yeux ou qui publieraient une annonce sans numéro d’enregistrement, elles se verront punies d’une amende pouvant aller jusqu’à 50 000 €.