Immobilier ancien

L’immobilier ancien à Paris et en Île-de-France ne flanche pas

Les notaires de Paris Île-de-France présentaient, début septembre, un point sur le marché immobilier francilien au second trimestre 2017. Selon leur analyse, les prix des logements anciens et le nombre de transactions ne cessent de croître.

Jusqu’où les prix de l’immobilier francilien en général et parisien en particulier vont-ils monter ?

Selon cette étude, le prix des appartements a augmenté de 4,9% en un an en Île-de-France. Cette hausse est tirée par la capitale, où les prix ont augmenté de 6,6% en un an. Même les arrondissements dits « populaires » de l’est parisien sont désormais inaccessibles au plus grand nombre.

Près de 9000 euros le mètre carré

À Paris les prix ne sont plus loin des 9.000 €/m2. Les huit premiers arrondissements centraux dépassent les 10.000 €/m2. Les VIe et VIIe restent les arrondissements les plus chers à plus de 12.000 €/m2. Pour autant cela ne rebute manifestement pas certains acheteurs puisque selon les notaires environ 150 ventes se sont réalisées à plus de 2 M€ et une poignée d’appartements se sont vendus à plus de 30.000 €/m2 (un duplex à Montparnasse, un appartement à Port-Royal, un 2 pièces sur les Champs-Élysées, etc.).

Plus si populaires

La capitale ne compte plus que trois arrondissements à moins de 8.000 €. Ce sont les quartiers de l’est parisien réputés populaires : les XVIIIe (7.860 €/m2), le XIXe (7.050 €/m2)  et le XXe (7.230 €/m2).

Néanmoins, un ralentissement de la hausse à prévoir…

Les indicateurs avancés sur les avant-contrats des notaires franciliens semblent toutefois indiquer que les prix de vente devraient marquer une pause dans les prochains mois. A Paris, le prix au mètre carré ne devrait augmenter que de 0,6% de juillet à octobre 2017. Quelques départements connaîtraient même une légère baisse de la progression sur cette période.

Des ventes en forte hausse à Paris, en Petite et en Grande Couronne

Le nombre d’appartements vendus est en très forte augmentation avec respectivement + 23% (soit 14.000 appartements anciens vendus au 2e trimestre 2017 en Petite Couronne) et + 25% (ce taux représente 9.000 appartements anciens vendus au 2e trimestre 2017 à Paris). Les ventes de maisons profitent aussi de cette dynamique. Les prix plus modérés qu’à Paris incitent manifestement de nombreux acquéreurs à franchir le périphérique.

 

> Pour en savoir plus sur les prix de l’immobilier ancien à Paris

Le Ceser s’est penché sur l’avenir des territoires péri-métropolitains

 

 

La création de la Métropole du Grand Paris et des grandes intercommunalités a accentué la concentration des activités dans la zone dense. Dans ce contexte institutionnel bouleversé, le Ceser s’est penché sur l’avenir des territoires péri-métropolitains. Un travail d’un an, mené par Nicole Sergent, et dont le rapport a été présenté à l’assemblée consultative début juillet, pose la question suivante : comment abolir les inégalités territoriales et éviter un décrochage des communes situées en périphérie du tumulte métropolitain ?

 

Quels sont ces territoires ?

Intégrés ou pas à l’aire urbaine de Paris, ces territoires de périphérie se caractérisent d’abord par leur très grande diversité. Des villes de banlieue, comme Sarcelles, aux premières villes nouvelles (Cergy, Evry…), en passant par les communes « porte d’entrée » de la région (Roissy, Saclay, Marne-la-Vallée…), ou ces « villes traits d’union » (Nemours, Provins, Rambouillet). Mais surtout de grands espaces ouverts, plateaux agricoles, boisés, naturels, au cadre de vie attractif et au potentiel culturel et touristique fort.

Ces intercommunalités aux tailles très variables (de 15 000 à plus de 100 000 habitants) ont, selon le rapport, un rôle clé à jouer dans l’épanouissement francilien.

 

Quels risques ?

Au-delà des inégalités bien identifiées entre l’Ouest et l’Est, à maîtriser, le rapport alerte sur d’autres risques, notamment sur un décrochage d’une partie de ces territoires, en termes d’activités économiques.  Ces derniers ne doivent pas être une spécialisation sociale résidentielle, sachant que sur les 70 000 logements à construire par an en Ile-de-France, 34 000 y sont prévus, dont 24 000 dans l’unité urbaine. Afin de prévenir cette fragmentation croissante de l’espace et une marginalisation importante des territoires ruraux, le Ceser entend renforcer les moyens d’actions de ces intercommunalités aux ressources fiscales souvent insuffisantes pour établir de véritables politiques d’aménagement et construire un projet territorial cohérent.

 

Quelles solutions ?

Pour réduire les inégalités sociales et territoriales, les politiques publiques régionales doivent aider à l’émergence de solides projets de territoire portés par les nouvelles intercommunalités, à partir de leurs spécificités.

Le Ceser propose d’agir sur 6 axes :

  • Mesurer les risques de nouvelles inégalités territoriales en Ile-de-France
  • Elaborer des stratégies de développement plus ambitieuses pour les territoires péri-métropolitains
  • Développer des politiques d’aménagement plus structurantes
  • Faire émerger des outils d’aménagement mieux adaptés aux réalités des territoires périurbains et ruraux
  • Bâtir les politiques de développement et d’aménagement sur l’inter-territorialité
  • Co-construire l’inter-territorialité sous l’impulsion de la Région Ile-de-France

Refonder le lien qui unit les territoires péri-métropolitains au cœur de l’agglomération, asseoir leur place dans le fonctionnement métropolitain, assurer leur développement et leur aménagement permettront de donner plus de force au rayonnement et à l’attractivité de la région capitale. La Région Ile-de-France a un rôle central à jouer pour accompagner la construction d’un développement territorial durable fondé sur des interdépendances choisies.

 

> Pour en savoir plus

La FNAIM du Grand Paris renforce son engagement pour la sécurité des Franciliens

La FNAIM du Grand Paris, la Région FNAIM Paris IDF et la FNAIM de Seine-et-Marne ont signé, le 20 juin dernier,  une convention avec la gendarmerie d’Île-de-France pour élargir leur coopération à la Seine-et-Marne (77). Cette convention vise à renforcer la sécurité des personnes et des biens dans les immeubles gérés par leurs adhérents, dans les villes et agglomérations situées en zone de compétence de la gendarmerie. Elle vient prolonger la convention signée en 2014 par la chambre de la FNAIM du Grand Paris et la gendarmerie d’Île-de-France dans les départements du 91, 95 et 78.

Sécurité et immobilier, deux sujets étroitement liés

La délinquance et l’atteinte à la sécurité des Franciliens ne s’arrêtent pas aux pieds des immeubles. C’est pourquoi, depuis 17 ans, la FNAIM du Grand Paris s’engage en faveur de la sécurité immobilière afin de rappeler à tous leurs obligations et encourager le déploiement de solutions concrètes au sein de chaque immeuble. En mars dernier, la FNAIM du Grand Paris publiait un indice de l’attractivité immobilière des villes du Grand Paris qui montrait que, sous l’effet de la montée de la violence, le triangle vertueux, « emploi – logement – transport » se transforme, depuis 2 ans, en un triangle « logement – transport – sécurité » dans la région francilienne et du Grand Paris.

De nombreuses actions de terrain pour la sécurité des Franciliens

Grâce à la synergie créée par les réseaux formés par les adhérents FNAIM et les gendarmes référents, ces actions s’organisent autour de deux axes :

  • Le réseau de renseignement: dans chacun des 4 départements de la grande couronne, un officier de gendarmerie est tout particulièrement chargé de la prévention de la délinquance. Ces officiers sont aidés par un réseau de gendarmes correspondants sûreté. Les liens et les contacts entre les gendarmes et les adhérents FNAIM, associés à une réactivité et une bonne connaissance du terrain permettent le bon fonctionnement de ce réseau.
  • La prévention situationnelle : à chaque situation, il faut identifier les risques pour proposer des solutions adaptées (clôtures, gestion des espaces verts, éclairages, contrôles d’accès, vidéo-protection, …). Mieux informés et sensibilisés aux problématiques de sécurité par les gendarmes correspondants sûreté, les adhérents FNAIM peuvent ainsi conseiller et proposer à leurs copropriétaires la mise en place de dispositifs visant à renforcer leur sécurité.

Patrick Stodulka, de la gendarmerie à l’immobilier

Symbole du renforcement des liens entre les professionnels de l’immobilier et la gendarmerie d’Île-de-France, Patrick Stodulka, ancien gendarme, a été nommé en 2016 Président de la Région FNAIM Paris Île-de-France. Après l’École Interarmées des Sports et une carrière de 10 ans dans la gendarmerie, il décide en 1979 de se consacrer au secteur de l’immobilier. Formé au prestigieux ICH, l’institut de droit et d’économie appliqués à l’immobilier, il crée sa première agence dès 1983. En 2009, il est nommé Président de la chambre départementale FNAIM de Seine-et-Marne, fonction qu’il occupera jusqu’en 2016.

Le général de corps d’armée Jean-Marc Loubès, commandant la région de gendarmerie d’Île-de-France et la gendarmerie pour la zone de défense et de sécurité de Paris commente  « la gendarmerie est totalement engagée dans la prévention de la délinquance le plus en amont possible de la commission des infractions. Ce partenariat exprime la volonté commune de travailler en faveur de la sécurité des Franciliens et de permettre aux professionnels de l’immobilier d’être informés et accompagnés dans ce domaine sensible. »

Le premier indice d’attractivité immobilière des villes du Grand Paris

Lors de la 31ème édition de son observatoire des prix du logement, la FNAIM du Grand Paris a étudié pour la première fois l’attractivité immobilière des villes du Grand Paris. La FNAIM du Grand Paris vise ainsi à mettre à disposition des Franciliens et des élus locaux un outil innovant, utile et original permettant d’appréhender la problématique du prix du logement dans son ensemble, en s’appuyant sur une connaissance fine du terrain.

12 critères pour établir de manière objective l’attractivité des villes d’Ile de France

Pour déterminer l’attractivité des villes d’Ile de France, 12 critères identifiés ont été identifiés par la FNAIM du Grand Paris: accessibilité aux équipements et services, culture-sports-loisirs–vie associative, éducation, emploi, environnement, logement, niveau de vie, santé, transports, équilibre travail–vie privée, sécurité et fiscalité foncière.

278 villes d’Ile de France passées au crible

L’étude définit un indice d’attractivité pour tous les départements d’Ile de France. L’attractivité varie ainsi de 4,86 pour le Val d’Oise à 6,66 pour les Yvelines. Paris obtient un indice d’attractivité de 5,78. Au-delà de cette approche globale, il est intéressant d’identifier les caractéristiques de chaque département. Par exemple, le critère « transport » qui est unanimement reconnu comme l’un des deux déterminants, apparait pourtant mieux noté pour le Val d’Oise que pour les Yvelines.

L’attractivité en devenir des villes des futures gares du Grand Paris

La FNAIM du Grand Paris a souhaité regarder plus attentivement les villes des futures gares du Grand Paris Express en calculant le prix moyen des logements moyens à proximité de chacune d’elles. Au cours des prochaines éditions, nous pourrons ainsi étudier si les gares du Grand Paris ont ou non une influence sur le marché de l’immobilier, à quel niveau, et les différences de comportements des prix entre les villes.

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Augmentation des taxes sur les résidences secondaires et les logements vacants à Paris 

Le coup de grâce pour les propriétaires parisiens

Sur proposition du groupe communiste, la ville de Paris a voté le 7 novembre dernier, lors des débats d’orientation budgétaire pour 2017, le principe d’augmentation de la taxe additionnelle sur les résidences secondaires et de la taxe sur les logements vacants dans la capitale. Sous prétexte d’inciter les propriétaires à louer ou vendre leur bien, la taxe additionnelle pourrait désormais être aussi élevée que la taxe d’habitation. La taxe sur les logements vacants pourrait quant à elle connaître une envolée de 50% la première année à 100% dès la deuxième année. Le 18 novembre dernier, l’Assemblée nationale a entériné ce principe d’augmentation à l’occasion du projet de loi de finances 2017. Le pire est désormais possible.

Une totale méconnaissance des propriétaires parisiens

Pour Didier Camandona, président de la FNAIM du Grand Paris, « ce matraquage fiscal repose tout d’abord sur une totale méconnaissance de la réalité des propriétaires. Disposer d’un pied-à-terre à Paris peut souvent résulter d’une nécessité. Une capitale internationale de premier plan doit être en mesure de fournir un parc de logement flexible, disponible par exemple pour les étudiants ou les chercheurs de passage. Certains ménages peuvent aussi avoir besoin d’une résidence secondaire à Paris, où se concentrent des quartiers généraux ou des fonctions administratives. Dans combien de couples parisiens un conjoint est-il obligé de conserver une résidence secondaire à Paris, quand l’autre est nommé en province ? »

Sans parler des investisseurs étrangers qui pourraient être toujours plus tentés de fuir la capitale au profit d’autres villes européennes. « Dans un contexte d’inflation de normes, de manque total de lisibilité du marché parisien et de taxation excessive, les décisions des investisseurs internationaux pourraient intervenir rapidement, » déclare Didier Camandona.

Une nouvelle aberration qui intervient dans un contexte déjà plombé par l’encadrement des loyers

Cette décision intervient alors même que le marché immobilier parisien peinait à retrouver le chemin de la reprise. Une enquête publiée récemment par la FNAIM du Grand Paris montrait l’impact négatif de l’encadrement des loyers sur les professionnels de l’immobilier. « Il est clair que certains biens ont quitté le marché, notamment au profit de la location touristique, du fait même de l’encadrement des loyers. Les propriétaires parisiens continuent d’être mis à l’index. Au final, les locataires en font eux-aussi les frais », commente Didier Camandona.

A noter que l’augmentation de ces deux taxes vient s’ajouter à une hausse sensible des droits de mutation depuis le 1er janvier 2016, alors que la Mairie s’était engagée à ne pas les augmenter. Ces droits de mutation représentent 1,2 milliards d’euros, sur un budget total de la Mairie d’environ 10 milliards d’euros.

Le double discours de la Mairie de Paris n’est pas tenable

Didier Camandona poursuit : « La mairie de Paris doit veiller à la cohérence de son discours. On ne peut pas déployer des efforts pour développer le dispositif Multiloc qui permet aux propriétaires de percevoir des primes pour remettre leur bien en état et faciliter leur retour sur le marché au profit du logement des classes moyennes et, dans le même temps, décourager tous les propriétaires possédant une résidence secondaire en augmentant les taxes. On ne peut pas davantage faire des effets de manche pour attirer les britanniques après le vote pour le Brexit dans la capitale, et faire de Paris une enclave qui se distingue par son anomalie fiscale. »

21,9 % de dépenses en logement dans le PIB

21,9 % : c’est le poids des dépenses totales en logement dans le PIB, soit l’effort consacré par l’ensemble des acteurs (occupants, bailleurs, pouvoirs publics…) dans l’économie française, selon les derniers chiffres cités par La Tribune (16/06/2016).

« Les seules dépenses courantes en logement représentent pour leur part près de 28 % des dépenses de consommation totale en France, relève le quotidien économique. Et, côté investissement, le logement représente dans l’économie française un peu moins de 24 % de l’investissement total. C’est colossal. »

C’est ce qui expliquerait que le président de la République ait opéré « un virage à 180 degrés vers l’accession à la propriété immobilière en seconde partie de mandat » : « Il mise sur l’immobilier pour relancer l’emploi et la croissance avant 2017 ».

 

Source : « Le logement, dernier levier de croissance en France », La Tribune, 16/06/2016.

 

http://www.latribune.fr/economie/france/le-logement-dernier-levier-de-croissance-en-france-578647.html

L’importance de l’aide de la famille dans l’accession à la propriété

Une récente étude de la Direction de la recherche, des études, de l’évaluation et des statistiques (Drees), rattachée au ministère des Affaires sociales et de la Santé, permet de mieux saisir les conditions d’achat d’un premier logement.

L’étude montre que, depuis quarante ans, l’écart d’accès à la propriété se creuse selon le niveau de vie. Si en 1973, 34 % des jeunes ménages les plus modestes étaient propriétaires, ils ne sont plus que 16 % dans ce cas en 2013. En revanche, la part des propriétaires s’est accrue au cours de la période pour les 25-44 ans les plus aisés : elle passe de 43 % en 1973 à 66 % en 2013.

« Au-delà des politiques du logement, des conditions d’emprunt et des prix de l’immobilier, l’aide de la famille a joué un rôle dans ces évolutions », expliquent les auteurs de cette étude. Cette aide (donation, héritage) reste en effet un facteur majeur dans l’accès à la propriété. Quatre jeunes ayant récemment acheté leur premier logement sur dix ont reçu une aide de leur famille avant ou au moment de leur achat. Or les aides de la famille sont plus importantes pour les ménages aisés. Les dons représentent en moyenne un cinquième du prix des logements achetés, et cette part est restée stable malgré l’augmentation des prix de l’immobilier au cours des années 2000. Ainsi, alors que l’accès à la propriété des plus modestes s’est détérioré depuis la fin des années 1980, il s’améliore depuis quarante ans pour les plus aisés, indépendamment du coût du logement.

 

Source : « Accès à la propriété : les inégalités s’accroissent depuis quarante ans », Études et Résultats, n°961, Drees, mai 2016.

http://drees.social-sante.gouv.fr/etudes-et-statistiques/publications/etudes-et-resultats/article/acces-a-la-propriete-les-inegalites-s-accroissent-depuis-quarante-ans

Immeuble: chauffage collectif

84 % de Français prennent des précautions pour leur départ en vacances

84 % : c’est la proportion de Français qui déclarent prendre des précautions avant de partir en vacances afin d’éviter le cambriolage de leur logement, selon un sondage CSA pour le quotidien Direct Matin (10/05/2016).

Parmi ces précautions viennent en tête la discrétion sur les réseaux sociaux (72 % des sondés se disent discrets sur Facebook ou Twitter, utilisés par les voleurs pour cibler les logements), le relevé de son courrier par le voisinage (51 %), le renforcement des serrures (44 %), l’activation d’un détecteur de présence et l’information des forces de l’ordre de son absence (31 %), ou encore la simulation de l’occupation du logement en laissant lumière ou radio allumée (27 %).

427 000 déménagements en Ile de France

427 000, c’est le nombre de ménages franciliens qui ont déménagé au sein de la région en 2010, selon une récente étude menée par l’Institut d’aménagement et d’urbanisme IAU Ile-de-France.

Et cet institut de préciser : « Pour les 427 000 ménages mobiles franciliens qui résidaient déjà en Ile-de-France un an plus tôt, le marché du logement reste avant tout un marché local, les déménagements s’inscrivant dans des territoires de proximité. Un tiers a déménagé sans changer de commune (35 %) et 15 % ont déménagé dans une commune limitrophe. Finalement, près des trois quarts n’ont pas dépassé le périmètre des trois couronnes successives de communes autour du lieu de résidence initial (300 000 ménages, soit 71 %). Cette proportion est stable au fil du temps : 70 % en 1999, 72 % en 2006« .

Des profils spécifiques que les professionnels de l’immobilier connaissent bien, et qui s’ajoutent aux 93 600 ménages ayant emménagé en Ile-de-France en provenance d’une autre région de France métropolitaine, et aux 123 100 ménages ayant quitté la région, toujours en 2010, constituant in fine des flux d’affaires très significatif.

Télécharger l’étude de l’IAU Ile-de-France, Note rapide n°715, mars 2016.

 

+20 % : C’est l’augmentation du nombre de transactions à Paris intra-muros en 2015

+20 % c’est l’augmentation du nombre de transactions à Paris intra-muros en 2015, par rapport à 2014, selon les chiffres définitifs de la Chambre des notaires d’Ile-de-France.

« L’an passé, 34 250 appartements ont changé de main dans la capitale, soit 20 % de plus qu’en 2014, mais toujours 11 % de moins que la moyenne de la période 1999-2007« , selon L’Express (02/03/2016).

En terme de progression, cinq arrondissements voient leur côte grimper fortement : les XVIIIe (+1,3 % à 7 200 €/m²), Xe (+2,5 % à 7 670 €/m²), IVe (+ 5,4 % à 10 910 €/m²), Ier (+7,1 % à 10 660 €/m²),) et IIe (+ 8,9 % à 9 330 €/m²).

Six autres arrondissements voient en revanche leur prix médian diminuer : les XVe (-1,2 % à 8 400 €/m²), VIIe (-1,5 % à 10 870 €/m²), XIIIe (-2,6 % à 7 460 €/m²), XVIe (-3,8 % à 8 680 €/m²) et VIe (-3,6 % à 11 320 €/m²).