427 000 déménagements en Ile de France

427 000, c’est le nombre de ménages franciliens qui ont déménagé au sein de la région en 2010, selon une récente étude menée par l’Institut d’aménagement et d’urbanisme IAU Ile-de-France.

Et cet institut de préciser : « Pour les 427 000 ménages mobiles franciliens qui résidaient déjà en Ile-de-France un an plus tôt, le marché du logement reste avant tout un marché local, les déménagements s’inscrivant dans des territoires de proximité. Un tiers a déménagé sans changer de commune (35 %) et 15 % ont déménagé dans une commune limitrophe. Finalement, près des trois quarts n’ont pas dépassé le périmètre des trois couronnes successives de communes autour du lieu de résidence initial (300 000 ménages, soit 71 %). Cette proportion est stable au fil du temps : 70 % en 1999, 72 % en 2006« .

Des profils spécifiques que les professionnels de l’immobilier connaissent bien, et qui s’ajoutent aux 93 600 ménages ayant emménagé en Ile-de-France en provenance d’une autre région de France métropolitaine, et aux 123 100 ménages ayant quitté la région, toujours en 2010, constituant in fine des flux d’affaires très significatif.

Télécharger l’étude de l’IAU Ile-de-France, Note rapide n°715, mars 2016.

 

+20 % : C’est l’augmentation du nombre de transactions à Paris intra-muros en 2015

+20 % c’est l’augmentation du nombre de transactions à Paris intra-muros en 2015, par rapport à 2014, selon les chiffres définitifs de la Chambre des notaires d’Ile-de-France.

« L’an passé, 34 250 appartements ont changé de main dans la capitale, soit 20 % de plus qu’en 2014, mais toujours 11 % de moins que la moyenne de la période 1999-2007« , selon L’Express (02/03/2016).

En terme de progression, cinq arrondissements voient leur côte grimper fortement : les XVIIIe (+1,3 % à 7 200 €/m²), Xe (+2,5 % à 7 670 €/m²), IVe (+ 5,4 % à 10 910 €/m²), Ier (+7,1 % à 10 660 €/m²),) et IIe (+ 8,9 % à 9 330 €/m²).

Six autres arrondissements voient en revanche leur prix médian diminuer : les XVe (-1,2 % à 8 400 €/m²), VIIe (-1,5 % à 10 870 €/m²), XIIIe (-2,6 % à 7 460 €/m²), XVIe (-3,8 % à 8 680 €/m²) et VIe (-3,6 % à 11 320 €/m²).

L’augmentation des droits de mutation : une contradiction de plus ! »

Face à la décision du Conseil de Paris d’augmenter des droits de mutation dans la capitale, la FNAIM du Grand Paris rappelle les nombreuses contradictions de l’action de la Mairie de Paris dans le domaine du logement. Alors que Multiloc offre un signal positif pour le logement à Paris, l’augmentation des droits de mutation ternit la confiance des investisseurs dans le secteur de l’immobilier et freine le parcours résidentiel des classes moyennes.

 

Augmentation des droits de mutation : un impact fort sur la confiance dans l’immobilier

Alors que le Conseil de Paris avait annoncé un gel de la fiscalité départementale, il a finalement voté l’augmentation des droits de mutations de 3,8 % à 4,5 % sur le prix d’achat d’un bien ancien à compter de janvier 2016. Si cette mesure devrait générer 140 millions d’euros supplémentaires, elle constitue avant tout un mauvais signal pour les investisseurs. S’ils ne représentent plus que 10 % des ventes réalisées – contre 1/3 en moyenne auparavant, ils détiennent ¾ de l’offre locative à Paris.

« Le secteur de l’immobilier est très sensible aux effets d’annonce, explique Gilles Ricour de Bourgies, Président de la FNAIM du Grand Paris. Alors que les investisseurs commencent timidement à revenir sur le marché, ils risquent d’avoir une attitude plus attentiste, voire de s’en détourner. Déjà impactées par l’encadrement des loyers, les décisions d’achat pourraient être reportées, notamment pour les investisseurs institutionnels ou étrangers. L’effet psychologique devrait être important. »

 

Un frein pour l’accession au logement des classes moyennes

Ce sont avant tout les classes moyennes qui vont pâtir de cette situation. Tout d’abord parce que l’offre de logements en location pourrait s’en trouver réduite mais aussi parce que cela a une incidence sur l’accession à la propriété. Avec la part communale, 5,7 % du prix d’un bien immobilier est désormais reversé par les acquéreurs à la collectivité parisienne.

Gilles Ricour de Bourgies explique : « Un ménage investissant dans un bien immobilier de 500 000 euros devra débourser 3 500 euros supplémentaires, réduisant d’autant son pouvoir d’achat immobilier. Cela pourrait poser un problème supplémentaire pour les acheteurs dont la promesse de vente sera signée avant janvier 2016 car cette augmentation s’appliquera rétroactivement. »

Alors que l’alourdissement de cette fiscalité immobilière n’est ni automatique ni uniforme, le Conseil de Paris prend ainsi une décision qui vient contredire les récentes mesures, bien accueillies, pour l’accession au logement, comme Multiloc.

 

Abaissement du plafond des paiements en espèces

Quelles règles changent à compter du 1er septembre 2015 en matière de paiement en espèces ?

Un décret n°2015-741 du 24 juin 2015 vient d’abaisser le plafond des paiements en espèces. Celui-ci passe en effet de 3000€ à 1000€ lorsque le débiteur a son domicile fiscal en France ou qu’il agit pour les besoins d’une activité professionnelle (article L112-6, I, al. 1er du code monétaire et financier).

Cette nouvelle disposition entre en vigueur à compter du 1er septembre 2015.

En cas de non respect de cette disposition, l’article L112-7 du code monétaire et financier prévoit une amende qui peut atteindre au maximum 5% des sommes payées en espèces. Le créancier et le débiteur sont solidairement responsables du paiement de celle-ci.

Pour rappel, si le débiteur n’a pas son domicile fiscal en France et qu’il n’agit pas pour les besoins d’une activité professionnelle, le plafond qui lui est applicable reste comme auparavant de 15 000€.

Il existe plusieurs exceptions à la règle du plafonnement à 1000€ dont notamment :

  • Les paiements des dépenses de l’Etat. Ils ne sont pas plafonnés.
  • En cas de transaction entre deux particuliers, les paiements en espèces ne sont pas plafonnés mais un écrit sera nécessaire pour prouver cette opération si elle dépasse 1500€.

Les salaires peuvent être réglés en espèces s’ils n’excédent pas 1500€. La signature d’un reçu s’avère dans une telle hypothèse nécessaire car il reviendra à l’employeur de rapporter la preuve du paiement en cas de contestation.

-5,2 % de baisse des prix des logements anciens en moyenne en Ile-de-France

-5,2 %

C’est la baisse des prix des logements anciens en moyenne en Ile-de-France depuis fin 2011 / début 2012, selon les analystes de l’observatoire économique des CCI, le CROCIS.

« Plus volatile, le prix des maisons est plus affecté : il s’est contracté de 6 % en trois ans tandis que celui des appartements a cédé 4,2 % ».

Et le CROCIS de préciser : « Même si son ampleur est bien plus limitée que dans les mois qui ont suivi la faillite de Lehman Brothers (- 9,3 % pour l’ensemble des logements anciens en quatre trimestres), ce repli est surtout remarquable par sa durée ; surtout, cette évolution devrait se prolonger encore dans les prochains mois ; ainsi, bien que les taux des prêts immobiliers soient extrêmement bas, la demande reste peu dynamique et le nombre de transactions limité. Le marché doit en effet composer avec un pouvoir d’achat global contraint par le niveau élevé du chômage et avec un moral des ménages qui, certes, se redresse mais reste loin de sa moyenne de longue période« .

Procédure d’autorisation d’urbanisme : parution d’un décret d’application de la loi ALUR 

 

Un nouveau décret d’application de la loi ALUR est paru et concerne les procédures d’autorisation d’urbanisme (permis de construire, déclaration préalable …).

 

Dans l’objectif de prendre en compte l’ensemble des modes d’habitat, le décret prévoit deux séries de dispositions, relatives aux résidences démontables ou mobiles constituant l’habitat permanent de leurs utilisateurs :

* S’agissant des résidences démontables, il prévoit une définition juridique propre (article R. 111-46-1 du Code de l’urbanisme) ainsi que les formalités nécessaires pour leur installation sur des terrains aménagés pour les recevoir (article R. 421-23 du même code).

* S’agissant des terrains destinés à recevoir les résidences mobiles des gens du voyage, tels que les aires d’accueil et les terrains familiaux, il prévoit une rationalisation des formalités d’urbanisme.

Dans les deux cas, les formalités sont liées à la capacité d’accueil des terrains concernés.
Par ailleurs, le décret complète la liste des pièces exigibles dans les dossiers de demande de permis de construire ou de déclaration préalable, dans le cas de projets faisant l’objet d’une convention de projet urbain partenarial (PUP) ou situés dans un périmètre PUP délimité par la collectivité compétente pour le document d’urbanisme (article R. 441-4-1 du Code de l’urbanisme).
Il comporte aussi deux mesures d’application de la même loi, relatives à la compétence du préfet pour délivrer les autorisations d’urbanisme aux fins de développer l’offre de logement dans les communes en déficit de logements sociaux (article R. 422-2 du Code de l’urbanisme).
Enfin, toujours au titre de l’application de la loi ALUR, le projet de décret prévoit la fourniture des plans intérieurs, sur demande du maire, en cas de demande d’autorisation d’urbanisme portant sur la construction d’un immeuble collectif (article R 431-34-1 du Code de l’urbanisme).
Le décret modifie, d’autre part, sur plusieurs points le droit des sols.

Il clarifie les modalités de création et d’agrandissement des terrains de camping soumis à permis d’aménager (article R. 421-19 du Code de l’urbanisme) et précise le régime juridique des habitations légères de loisirs et des résidences mobiles de loisirs et de leurs installations mobiles accessoires (rampes d’accès, terrasses, auvents).

 

Poursuivant l’objectif de simplification du régime des autorisations du droit des sols, et pour tenir compte de ce que les installations de stockage de déchets inertes (ISDI) seront à l’avenir potentiellement soumises à formalité d’enregistrement au titre de la législation sur les installations classées pour la protection de l’environnement (ICPE), le décret toilette l’article du code de l’urbanisme prévoyant que les ISDI sont dispensées d’autorisation d’urbanisme.

 

Dans le même esprit, le présent décret dispense d’autorisation d’urbanisme tout projet relevant d’un contrôle au titre de la législation relative à la publicité relevant du code de l’environnement (article R. 425-29 du Code de l’urbanisme).
Enfin, afin de combattre les pratiques dilatoires et illégales consistant pour certains services instructeurs à demander des pièces qui ne figurent pas au nombre de celles qui doivent entrer dans le contenu d’une demande d’autorisation d’urbanisme, le décret interdit expressément toute pratique en ce sens (article R. 431-4 du Code de l’urbanisme).
Toutes ces dispositions entreront en vigueur le 1er juillet 2015 (article 8 du décret du 27 avril 2015).

 

Décret n°2015-482 du 27 avril 2015 (JO du 29 avril 2015)

L’obligation d’identification de la clientèle par l’agent immobilier dans le cadre des obligations découlant de la lutte contre le blanchiment d’argent et le terrorisme (TRACFIN)

 

L’article L. 561-5 du Code monétaire et financier oblige l’agent immobilier à identifier son client et ce avant d’entrer en relation d’affaires. Quelle est l’étendue de cette obligation ?

 

Par exemple, dans le cadre de la signature d’un mandat de vente, l’identité du vendeur devra être vérifiée avant toute signature de contrat par la production d’un document officiel en cours de validité comportant sa photographie (article L. 561-5, I, alinéa 1, CMF).

 

Quant au client occasionnel intervenant pour une opération ponctuelle (l’acquéreur « potentiel » si l’on reprend notre exemple), son identification n’intervient, en principe, que lorsque l’agent immobilier soupçonne que l’opération pourrait participer au blanchiment des capitaux ou au financement du terrorisme. Toutefois, en pratique, cette identification du client occasionnel doit intervenir chaque fois que les opérations dépassent un montant de 15 000 €. Autant considérer que toutes les transactions sont concernées (article L. 561-5, I, alinéa 1, CMF).

 

Faut-il alors demander une pièce d’identité à toute personne se présentant pour la visite d’un bien à vendre ? Le client occasionnel est défini comme « toute personne qui s’adresse à un agent immobilier dans le but exclusif de préparer ou de réaliser une opération ponctuelle ou d’être assisté dans la préparation ou la réalisation d’une telle opération, que celle-ci soit réalisée en une seule opération ou en plusieurs opérations apparaissant comme liées entre elles » (article R. 561-10 CMF). Au vu de cette définition assez « vague », il est conseillé de vérifier l’identité de chaque client se présentant pour la visite d’un bien, l’idéal étant de demander une photocopie du document.

 

Articles L. 561-5 et suivants du Code monétaire et financier

Articles R. 561-1 et suivants du Code monétaire et financier

L’immobilier plus que jamais à l’ère d’Internet

« 80 % des projets immobiliers passent désormais par Internet », estime Hervé Parent, ancien président de FF2I et aujourd’hui organisateur du salon RENT (Explorimmoneuf, avril 2015). « Avant, on achetait des journaux, on allait voir les agences immobilières de son quartier. Aujourd’hui, l’internaute peut consulter tranquillement toute l’offre des promoteurs, des agences immobilières, depuis l’ordinateur de son bureau ou de son domicile, son mobile ou sa tablette. »

Le profil type de cet internaute : une femme, CSP+, âgée de 35 à 49 ans.

Une évolution qui ne touche plus seulement la transaction, mais de plus en plus l’administration de biens et l’activité de syndic, justifiant les incitations et formations proposées par la FNAIM du Grand Paris afin que les professionnels soient le plus efficacement positionnés sur le Web.

Les Français restent très attachés à la propriété

Selon un sondage en ligne du site jerevedunemaison.com, cité par Les Echos (26/05/2015), 70 % des Français rêvent d’acheter une résidence secondaire, plutôt que de louer occasionnellement. 39 % déclarent même chercher plus ou moins activement un tel bien.

Des chiffres qui peuvent paraître surprenants, au regard de l’état du marché des résidences secondaires. Mais qui confirment l’attrait persistant de nos compatriotes pour la propriété immobilière, y compris en période de crise.

45 % de primo-accédants parmi les bénéficiaires d’un crédit immobilier

45 %. C’est la proportion de primo-accédants parmi les bénéficiaires d’un crédit immobilier au premier trimestre 2015, contre 43 % en 2014 et en 2013.

Ce retour timide des ménages achetant pour la première fois s’explique pour l’essentiel par des taux d’intérêts particulièrement attractifs. Ainsi, pour emprunter 200 000 euros, il fallait disposer d’un revenu net mensuel de quelque 4 062 euros en 2011, contre 3 433 euros aujourd’hui – soit un gain de 15 % de pouvoir d’achat immobilier !

Pour Les Echos (09/04/2015), l’écart entre ce gain potentiel et la réalité statistique a deux explications : « le prêt à taux zéro de l’Etat (PTZ) reste encore trop ciblé » et « l’instabilité professionnelle vécue par les plus jeunes, souvent recrutés en CDD ou en intérim en début de carrière, peut faire obstacle à l’obtention d’un crédit ».

Source : « Immobilier : les conditions de crédit s’améliorent pour les plus jeunes », in Les Echos, 09/04/2015.