Nos honoraires sont bousculés, à nous de créer de nouvelles ressources !

Tribune par Philippe PIERRAT.

Les professions d’intermédiations, que nous connaissons bien (« assurance, banque, immobilier »), sont devenues connexes au point que la réglementation financière de 2010 a modernisé des certifications peu accessibles auparavant.

Il est aujourd’hui possible de créer des revenus complémentaires à nos activités en utilisant les certifications légales en IOB (intermédiaire en opération de banque et système de paiement) mais aussi IOA (intermédiaire ou mandataire d’intermédiaire en assurance). Différents degrés de compétences existent selon le but affiché mais, par exemple, en ce qui concerne les statuts IOB, une formation de quelques jours permet l’accès à un niveau suffisant pour préparer l’entrée dans le monde du mandataire financier. Le statut en assurances, qui nécessite un investissement plus profond, offre quant à lui la possibilité de distribuer des solutions d’assurances telles que les assurances aux crédits immobiliers que l’IOB aura proposé préalablement.

Les deux statuts obligent à l’obtention d’une homologation auprès de l’ORIAS et à une couverture en responsabilité civile adaptée et complémentaire aux obligations Loi Hoguet. Nos premières analyses démontrent clairement des gains attractifs, et parfois récurrents, à partir d’une certaine taille de cabinets de gestion ou de syndics, mais aussi pour les concours financiers en prêts immobiliers.

Précisons que les tolérances actuelles ne perdureront pas et que nos entreprises sont appelées à moyen terme à sortir des simples modes d’indications, ou alors à y rester mais sans la contrepartie financière que nous avons connue par le passé.

Pour en savoir plus : consultez le catalogue des formations IOB et IOA via l’ESI.

Immobilier de luxe : Paris peine à remonter la pente

 

Le constat est sans appel. « Paris, qui était la cinquième ville plus recherchée en 2011, est descendue au neuvième rang en 2013, au dixième rang l’an dernier et nous nous attendons à ce qu’elle sorte du Top 10 cette année« , résume Thibault de Saint Vincent, président de Barnes cité par Les Echos (21/01/2015).

Et le journal économique de préciser : « En 2009, l’immobilier de prestige parisien était 20 % moins cher que celui de Londres et 10 % plus onéreux que New York. Aujourd’hui, New York est 70 % plus cher que la capitale française et Londres (l’indétrônable première destination mondiale) 2,7 fois plus cher…« 
En cause : la mauvaise image économique et fiscale – voire « une fatigue économique et politique plus générale«  – de la France, qui ne profite donc qu’à la marge de l’augmentation régulière du nombre de millionnaires au niveau mondial.

L’on constaterait cependant un frémissement ces derniers mois.
Pour Sothesby’s, « en 2014, nous avons assisté à un retour des acheteurs étrangers sur le marché parisien« . Car outre la baisse des prix, « pour eux, la résurgence du dollar américain et du franc suisse représente une baisse additionnelle d’environ 15 % par rapport aux années précédentes« . Mais les acheteurs étrangers ont changé, selon le réseau Féau : « Depuis quatre ans l’Europe, la Russie et l’Asie ont baissé de 50 % dans le total de nos clients non français, tandis qu’ont monté en puissance l’Amérique du Nord, l’Afrique, le Proche et le Moyen-Orient« .

Pour aller plus loin : « L’immobilier de luxe s’envole partout dans le monde sauf en France« , Les Echos, 21/01/2015

« Les agents immobiliers n’ont pas besoin d’un monopole »

Tribune de Jean François Buet, dans Les Echos, 09-10/01/2015

Lire

L’idée d’une obligation d’un recours à un professionnel de l’immobilier pour réaliser une transaction vient de faire un retour inattendu à l’Assemblée nationale. Deux députés de la majorité viennent en effet d’interroger le gouvernement en sens. Derrière l’intention et « un hommage rare au rôle des agents immobiliers« , Jean-François BUET, président de la FNAIM, considère qu’il s’agit d’ »une fausse bonne idée« .
Tout d’abord parce que le principe d’« une obligation fait mauvais ménage avec les principes de la libre concurrence et du commerce : comme le client doit pouvoir choisir son mandataire, il doit pouvoir choisir de s’en passer » ! D’ailleurs, malgré la multiplication des sites d’annonces en ligne, « notre taux de pénétration ne s’est pas érodé et nos honoraires sont restés stables. C’est la preuve que notre rôle ne fait pas de doute. »
Le président de la FNAIM alerte également sur le danger de la « paresse » que fait courir le monopole aux professionnels (« Quand le législateur conduit vers vous le client, pourquoi mettriez-vous toute votre énergie et votre talent dans sa conquête ou dans sa fidélisation et même seulement dans sa satisfaction ?« ) et plaide pour l’organisation actuelle de nos activités, « qui fait la part belle à la liberté des professionnels et de leurs clients« , et favorise la diversité de l’offre.
Jean-François BUET conclut que « la Fnaim adhère à un autre projet, au fond plus exigeant et plus ambitieux : faire aimer les agents immobiliers pour ce qu’ils sont et pour ce qu’ils donnent. Il y a plus de dignité et d’efficacité dans le mérite. »
En France comme dans le Grand Paris, nous ne devons compter que sur nous-mêmes !

 

Précisions sur le caractère habituel de l’entremise

Précisions sur le caractère habituel de l’entremise.

 

Le mandataire qui signe le même jour deux mandats avec la même société pour des transactions différentes exerce t’il de manière habituelle l’activité d’intermédiaire immobilier ?

Les faits


Une société qui avait confié le même jour, par deux mandats, la vente de deux ensembles parcellaires lui appartenant, a refusé de procéder au versement de la rémunération après la vente du premier immeuble au prix convenu. Son mandataire l’a alors assigné en paiement de cette rémunération.

La procédure


Le Tribunal va écarter le moyen de défense du mandant qui faisait valoir l’absence de détention de carte professionnelle par son mandataire et le condamne au versement d’une somme d’argent représentative de la rémunération. Ce dernier interjette donc appel.

La Cour d’appel ayant donné gain de cause à la société venderesse en refusant au mandataire tout droit à rémunération, ce dernier se pourvoi en cassation au motif qu’il s’était livré de manière occasionnelle à une opération d’entremise isolée et qu’il pouvait prétendre à se titre, même sans détention de carte, au paiement d’une commission.

La Cour de cassation va suivre la même argumentation que la Cour d’appel et rejeter cette demande. Elle constate en effet que le mandataire avait accepté de prêter son concours à des opérations distinctes le même jour, par deux mandats portant sur des terrains différents. Selon elle, il importait peu pour apprécier la multiplicité des activités que les mandats aient été donnés par la même personne ou par des sociétés ayant le même gérant dès lors qu’ils portaient sur des transactions différentes. Elle en déduit que le mandataire avait déployé de manière habituelle des activités d’intermédiaire immobilier sans respecter les dispositions de l’article 3 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 qui impose la détention de la carte professionnelle. Ce non respect de la réglementation des intermédiaires immobiliers l’a donc privé de tout droit à rémunération.

Ce qu’il faut retenir


La signature de deux mandats portant sur deux opérations distinctes suffit à prouver l’existence d’une activité d’entremise habituelle nécessitant pour le mandataire le respect des dispositions de la loi du 2 janvier 1970 et ce, même si les mandats sont donnés par une seule et même personne.

Discours de Manuel VALLS lors du Congrès FNAIM du 8 octobre 2014

 

Quelles sont les principales annonces relatives à la loi ALUR du Premier Ministre lors de son discours devant le Congrès FNAIM ?
Manuel VALLS, actuel Premier Ministre, est intervenu lors du Congrès de la FNAIM, le 8 décembre 2014. Il a annoncé, à cette occasion, une simplification des transactions immobilières. Celle-ci devrait intervenir par ordonnance du Gouvernement, après la promulgation de la loi sur la simplification.

Elle consistera notamment dans :

– Une sécurisation de la remise des documents par voie dématérialisée. L’objectif est ici de faciliter le respect des obligations d’information de l’acquéreur, d’accélérer par voie de conséquence le processus et d’alléger les frais relatif à la reprographie et à la notification des documents.

– Une simplification des transactions relatives aux lots secondaires d’habitation tels que les caves et les garages qui connaissent actuellement un traitement identique à celui des lots d’habitation.

Ces démarches de simplification devraient, selon le gouvernement, s’enrichir des propositions des professionnels.

Dans son discours, il a également indiqué que le décret relatif au modèle de contrat-type de syndic devrait être publié au cours du 1er trimestre de 2015.

Nouvelles modalités de détermination des plus-values immobilières pour les cessions de terrains à bâtir

Une instruction fiscale du 10 septembre 2014 vient fixer les nouvelles modalités de détermination des plus-values de cession de terrains à bâtir pour les cessions réalisées à compter du 1er septembre 2014.

Cette instruction fiscale fait suite à la conférence de presse du 29 août dernier, lors de laquelle le Premier Ministre a annoncé qu’à compter du 1er septembre 2014 le régime d’imposition des plus-values immobilières des cessions de terrains à bâtir serait aligné sur celui des immeubles et qu’en plus un abattement exceptionnel de 30% serait applicable.

Pour les cessions réalisées à compter du 1er septembre 2014, le régime d’imposition des plus-values de cession de terrains à bâtir ou de droits s’y rapportant est aligné sur celui des autres biens immobiliers (même cadence et taux d’abattement pour durée de détention tant en matière fiscale que sociale), soit :
pour l’impôt sur le revenu, un abattement pour durée de détention de :
– 6 % pour chaque année de détention au-delà de la 5ème et jusqu’à la 21ème ;
– 4 % pour la 22ème révolue de détention. L’exonération totale des plus-values de cession de terrains à bâtir au titre de l’impôt sur le revenu est ainsi acquise à l’issue d’un délai de détention de 22 ans.
pour les prélèvements sociaux, un abattement pour durée de détention de :
– 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la 5ème et jusqu’à la 21ème ;
– 1,60 % pour la 22ème de détention ;
– 9 % pour chaque année au-delà de la 22ème.
L’exonération totale des plus-values de cession de terrains à bâtir au titre des prélèvements sociaux est ainsi acquise à l’issue d’un délai de détention de 30 ans.

Par ailleurs, pour les plus-values réalisées au titre de la cession de terrains à bâtir précédée d’une promesse de vente conclue entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2015, un abattement exceptionnel de 30 % est applicable, pour la détermination de l’assiette nette imposable, à la condition que la cession intervienne au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle au cours de laquelle la promesse de vente a été conclue.

Toutefois, cet abattement exceptionnel ne s’applique pas aux cessions réalisées par le cédant au profit :
– de son conjoint, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité, son concubin notoire, un ascendant ou descendant du cédant ou de l’une de ces personnes ;
– d’une personne morale dont le cédant, son conjoint, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité, son concubin notoire ou un ascendant ou descendant de l’une de ces personnes est un associé ou le devient à l’occasion de cette cession.

L’abattement exceptionnel de 30 % s’applique sur les plus-values nettes imposables, après prise en compte de l’abattement pour durée de détention calculé dans les nouvelles conditions rappelées ci-dessus pour les cessions réalisées à compter du 1erseptembre 2014.

 

Part des dépenses énergétiques dans le budget des Franciiliens

Le négociateur de l’agence à qui est confié le mandat de vente d’un bien peut-il l’acheter à titre personnel ?

 

Le négociateur de l’agence à qui est confié le mandat de vente d’un bien peut acquérir celui-ci à titre personnel sans contrevenir aux dispositions de l’article 1596 du Code civil. C’est en ce sens que s’est prononcée la Cour de cassation dans un arrêt du 18 juin 2014.

Les faits


En l’espèce, le vendeur a donné à une agence immobilière un mandat exclusif de vendre un immeuble. Suivant acte sous seing privé, le bien a été vendu au négociateur, salarié de l’agence immobilière et représentant l’agence au sein du mandat de vente signé. Suite au compromis, le vendeur a résilié son mandat et a informé l’acquéreur de son refus de réitérer la vente. Ce dernier l’a alors assigné en vente forcée.

Pour justifier son refus de signer la vente définitive, le vendeur mettait en avant l’application de l’article 1596 du Code civil.
Pour rappel, l’article 1596 du Code civil énonce le principe selon lequel les mandataires ne peuvent se rendre acquéreurs des biens qu’ils sont chargés de vendre, ni par eux-mêmes, ni par personnes interposées, sous peine de nullité.

La procédure


Les juges ont relevé, à bon droit, que l’acquéreur est seulement le négociateur immobilier, salarié de l’agence et qu’il a acquis le bien pour lui-même, à titre personnel et non pour le compte de son employeur cocontractant du mandant. Par conséquent, il n’y a pas interposition de personnes dans cette vente.

Ce qu’il faut retenir


La prohibition de l’article 1596 n’a pas à s’appliquer en l’espèce. La vente n’est pas nulle et le vendeur commet une faute en refusant de la réitérer.

Abaissement du taux du livret A

Le taux du livret A va connaitre une nouvelle baisse au 1er août prochain.

Le Ministre des Finances et des Comptes Publics, Michel Sapin, a annoncé le 10 juillet dernier dans un communiqué de presse, que le taux du livret A sera porté, à compté du 1er août prochain, à 1%. Christian NOYER, Gouverneur de la Banque de France, avait proposé au Gouvernement, au regard du contexte actuel de très faible inflation, de ramener ce taux qui est actuellement de 1,25% à 0,75%. Néanmoins, le Gouvernement a décidé de fixer celui-ci à 1% et a précisé que ce taux reste bien au-dessus de l’inflation (0,3% sur un an pour l’inflation hors tabac).

 

Hausse des droits de mutation

81 départements ont décidé d’augmenter de façon provisoire le taux des droits de mutation.

L’article 1594 D du code général des impôts fixe à 3,80 % les taux de la taxe de publicité foncière ou des droits d’enregistrement qui sont perçus à l’occasion des ventes. Néanmoins, l’article 77 de la loi n°2013-1278 de finances pour 2014 autorise, de manière provisoire, un relèvement de ces taux au-delà de ces 3,80%, mais dans la limite de 4,50% et ce, pour tous les actes et conventions passés entre le 1er mars 2014 et le 29 février 2016.

61 conseils généraux avaient déjà décidé de fixer ces taux à 4,50% au 1er mars 2014 dont la Seine et Marne, l’Essonne et les Hauts de seine. Ce sont 20 autres départements, parmi lesquels la Seine Saint Denis et le Val de Marne, qui ont votés un relèvement de ce taux à 4,50 %. Sur ce total de 81 départements, seule la Côte d’Or a décidé de rester en dessous des 4,50% en fixant le taux à 4,45%.

 

Précisions quant à la mise en œuvre de la garantie décennale

La mise en œuvre de la garantie décennale nécessite que soit rapportée la preuve que la perte de l’ouvrage interviendra dans le délai décennal.

L’article 1792 du code civil dispose :

« Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère ».

Dans cet arrêt, les juges de cassation cassent la décision rendue par la Cour d’appel et affirment, au visa de l’article 1792 du code civil, que la mise en œuvre de la garantie décennale nécessite que soit rapportée la preuve que la perte de l’ouvrage interviendra dans le délai décennal.

Cette décision confirme une solution qui a, pendant un temps, fait l’objet de débats relatifs à la réparation des désordres dits « futurs » amenés à porter atteinte à la solidité de l’ouvrage.

Maitre Catherine HENNEQUIN

Avocat à la Cour