Droit à compensation en cas d’aggravation d’une servitude

 

L’aggravation d’une servitude peut constituer une voie de fait. Son acceptation tacite ferme le droit à indemnisation du propriétaire et des propriétaires successifs, tel que le donataire. En revanche, les conséquences dommageables de cette aggravation, non acceptées par le propriétaire, peuvent être compensées.

En 1978, une commune a aménagé une piste de ski qui empiétait sur un terrain privé. Le propriétaire du terrain avait tacitement accepté cette servitude de passage. Le terrain ayant fait l’objet d’une donation, le donataire a réclamé une indemnisation auprès de la commune, au motif que, suite à l’élargissement de la piste (création d’un tunnel pour skieur, présence de dameuses etc.) celui-ci ne pouvait plus accéder chez lui. Dès lors, du fait de l’aggravation de la servitude de passage, il réclamait une compensation.

La Cour d’appel a limité 1’indemnisation à la seule aggravation de la servitude, et non à la servitude elle-même.

Le donataire s’est donc pourvu en cassation.

La Haute Juridiction a approuvé le raisonnement de la Cour d’appel estimant que «l’aggravation d’une servitude pouvait être constitutive d’une voie de fait et [ayant] relevé que l’acceptation tacite de la piste litigieuse et l’absence de contestation de son aménagement pendant près de trente ans, si elles ne permettaient pas de retenir l’existence d’une servitude, faisaient disparaître celle d’un préjudice indemnisable à ce titre et que l’installation des canons à neige et l’élargissement de la piste de ski, même hors de la propriété de M X avaient aggravé la servitude par un usage plus intensif de celle-ci en multipliant le nombre de skieurs et le passage des engins de damage et en rendant plus difficile et plus risqué l’accès à son chalet!!.

Ainsi, on peut retenir de cet arrêt que :

*L’aggravation d’une servitude constituée par une piste de ski (ou autre ouvrage) au profit d’une commune, peut constituer une voie de fait,
*L’acceptation tacite de l’aggravation de la servitude, même pendant trente ans, ne crée pas une servitude mais ferme le droit à indemnisation du propriétaire et des propriétaires successifs comme le donataire,
*Seules les conséquences dommageables de 1’aggravation de la servitude, non acceptées par le propriétaire, peuvent être compensées.

Maitre Catherine HENNEQUIN Avocat à la Cour

Immeuble: chauffage collectif

L’audit énergétique

 

Un audit énergétique doit être réalisé avant le 1er janvier 2017 dans certains immeubles en copropriété équipés d’une installation de chauffage collectif ou d’une climatisation collective. Mais en quoi consiste exactement cet audit ?

La loi Grenelle II avait prévu la mise en place d’un audit énergétique pour les bâtiments à usage principal d’habitation en copropriété de 50 lots ou plus, équipés d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement et dont la date de dépôt de permis de construire est antérieure au 1er janvier 2001. Un décret n°2012-111 du 27 janvier 2012 en a fixé les modalités de réalisation. Il devra être réalisé avant le 1er janvier 2017. Si le syndic a déjà fait réaliser un tel audit depuis le 1er janvier 2007, celui-ci devra obligatoirement être actualisé afin de le rendre conforme à ces nouvelles dispositions.

° La procédure :

1. Le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale de copropriété la réalisation d’un audit énergétique.
2. A l’assemblée suivante, il inscrit à l’ordre du jour la présentation du rapport synthétique de l’auditeur en le joignant à la convocation pour permettre aux copropriétaires d’apprécier la qualité de leur bâtiment et de juger la pertinence des travaux proposés.
3. Si les copropriétaires décident effectivement la réalisation de travaux d’économie d’énergie, le syndic doit mettre en concurrence plusieurs entreprises afin d’obtenir des devis chiffrant le montant des travaux.
Le syndic doit réunir ensuite pour voter :
– l’adoption d’un plan de travaux d’économie d’énergie ou la conclusion d’un contrat de performance énergétique à la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents et représentés,
– les travaux d’économie d’énergie contenus dans le plan à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

° Le contenu détaillé de l’audit énergétique:

Celui-ci doit comporter notamment :
– Un descriptif des parties communes et privatives du bâtiment et un descriptif de ses installations collectives de chauffage ou de refroidissement et de ses équipements collectifs de production d’eau chaude sanitaire, de ventilation et d’éclairage ;
– Une enquête auprès des occupants et, le cas échéant, des propriétaires non occupants, sur leurs consommations énergétiques, leur confort thermique … ;
– La mention du classement énergétique du bâtiment ;
– La mention du classement des émissions de gaz à effet de serre du bâtiment ;
– Des propositions de travaux améliorant la performance énergétique du bâtiment.

° Les éléments que le syndic doit fournir à la personne qui réalise l’audit :

– la quantité annuelle d’énergie consommée pour la copropriété ;
– les documents en sa possession relatifs aux installations collectives de chauffage, de refroidissement ou de production d’eau chaude sanitaire, et à leur mode de gestion ;
– les contrats d’exploitation, de maintenance, d’entretien et d’approvisionnement en énergie ;
– le dernier rapport de contrôle périodique de la ou des chaudières.