L’encadrement des loyers, à contretemps, contresens et contre productif

Prenons un studio de 27 m2, rue de Patay dans le 13ème arrondissement de Paris. Loué aujourd’hui à 750 euros, il devrait atteindre 810 euros hors charge à compter du 1er août. En cause ? Le nouveau mécanisme abracadabrantesque censé permettre un encadrement des loyers. Cherchez l’erreur.

Promesse de campagne du Président François Hollande et mesure symbolique de la loi ALUR, l’encadrement des loyers fait son retour en France en choisissant Paris comme ville-laboratoire. Un décret publié le 12 juin précise les modalités de fixation du montant maximum des loyers au moment de la conclusion du bail initial et lors de son renouvellement. Pourtant, disons-le franchement, cette mesure ne sera pas à la hauteur des espoirs qu’elle peut susciter chez certains de nos concitoyens confrontés aux tensions du marché du logement. Et ce, pour la simple et bonne raison qu’elle arrive à contretemps et à contresens. Qui plus est, elle s’avère contreproductive.

A contretemps tout d’abord car le principe même de régulation par des mesures coercitives est inefficace et arrive trop tard. Si l’intervention du législateur est légitime dans un contexte de tension du marché de l’immobilier, encore faut-il que celle-ci intervienne à point nommé. Une gageure lorsque l’on connaît les méandres de l’application d’une loi. Or celle-ci intervient alors que les loyers à Paris sont en baisse, certes légère, démontrant ainsi la capacité du marché à s’autoréguler. Comble du paradoxe, l’encadrement pourrait entrainer une hausse des loyers pour s’aligner sur le prix maximum.

Car en effet, il ne faut pas être grand clerc pour comprendre qu’entre le prix au m2 médian et le prix au m2 majoré de 20%, fixés par le Préfet de Paris, nombreux sont ceux qui pourraient être tentés de choisir le plus élevé. Il y aurait d’ailleurs beaucoup à dire sur les modalités de détermination des loyers de référence. Pourquoi ne retenir que trois critères (zone, âge de l’immeuble et nombre de pièces) là où un professionnel de l’immobilier vous expliquera que le prix est aussi fonction de l’étage, des travaux réalisés dans les parties privatives et communes, de la luminosité, des performances énergétiques et acoustiques, de la proximité des transports et de bien d’autres paramètres ? Dès lors, pourquoi investir dans des travaux d’entretiens qui risqueraient de ne pas être valorisés dans le montant du loyer ?

A contresens car ces mesures ne prennent pas en compte la réalité du Grand Paris. En pointant du doigt Paris intramuros comme l’unique planche de salut d’une population en constante progression, on parvient à une impasse. Le Grand Paris redistribue les cartes et propose une région-capitale enfin affranchie de son périphérique qui l’étouffe dans ses 105 km2, là où Londres et Berlin s’avère 6 et 8 fois plus grandes. C’est bien dans cette nouvelle métropole élargie que devra être construite la majorité des logements de demain, permettant ainsi aux prix de se réguler sur un territoire à la bonne échelle.

Pourtant, on persiste à vouloir proposer un logement pour tous dans un cœur de ville où la densification s’améliore certes mais restera forcément limitée. Le Grand Paris reste quant à lui paralysé par l’indécision politique, les querelles de clochers et de gouvernance, au grand dam des Franciliens qui en font les frais.

Contreproductif, enfin, car l’encadrement des loyers fait fuir les investisseurs institutionnels et les particuliers, ce qui n’est jamais bon signe, y compris pour des locataires. Une capitale qui continue de prétendre à une ambition internationale doit se projeter sur le long terme et offrir de la lisibilité à tous ceux qui veulent croire en elle et qui sont prêts à investir. A plus forte raison lorsque la rentabilité de l’investissement immobilier sur Paris avoisine 2% brut. Les locataires ont eux aussi tout à gagner d’avoir à leur disposition un parc de logement de qualité, régulièrement entretenu. Rappelons que suite à la loi de 1948, les immeubles parisiens avaient fortement pâti d’un manque d’entretien.

Combien de temps faudra-t-il attendre pour recueillir les résultats de cette expérimentation ? Nul ne le sait. Pendant ce temps, le blocage d’un marché locatif qui retrouvait enfin de la fluidité risque de s’accentuer et les investisseurs pourraient continuer à refluer. Depuis l’annonce de l’encadrement des loyers en août 2014, nous sommes passés à moins de 10 % des achats réalisées par les investisseurs particuliers à Paris – contre 35 % en moyenne auparavant. Quant aux locataires, ils continueront de rester malgré eux les premières victimes de ces effets d’annonce.

Gilles Ricour de Bourgies, Président de la FNAIM du Grand Paris