Limite à la liberté du bailleur d’effectuer des travaux de remplacement d’un élément d’équipement

 

Le bailleur peut-il librement substituer une installation de chauffage et de production d’eau chaude au gaz par un système électrique ?

Les faits


A la suite d’un incendie déclaré dans le conduit de la chaudière à gaz d’un local commercial, les propriétaires bailleurs de ce local ont remplacé le système de chauffage et de production d’eau chaude au gaz par une installation électrique. La locataire les a assignés en paiement du coût de la mise en place d’une chaudière neuve au gaz et en indemnisation de la surconsommation électrique et de sa perte d’exploitation qui résulteront des travaux à venir.

La procédure


La Cour d’appel ayant donné gain de cause au preneur, les bailleurs se pourvoient en cassation.

La Haute juridiction va faire plusieurs constats. Elle souligne que le bail avait été conclu au regard notamment de la consistance des locaux, des éléments d’équipements de ceux-ci et du montant du loyer. Elle précise également que l’installation de chauffage et de production d’eau chaude figurait au nombre des éléments décisionnels du contrat et des conditions économiques dans lesquelles le preneur exerçait sa profession. Elle rappelle enfin qu’une expertise avait révélé que l’installation électrique nouvelle était impropre à assurer le chauffage des locaux et de l’eau et qu’elle revenait plus chère que le gaz. Cet élément d’équipement nouveau ne correspondait pas selon la Cour aux besoins de la locataire ni à la destination du fonds.

Elle déduit de l’ensemble de ces constatations que la locataire avait subit la perte d’un avantage qu’elle tenait du bail et qu’elle était à ce titre fondée à réclamer une nouvelle installation conforme à la précédente et que les bailleurs étaient tenus de l’indemniser du surcoût de la consommation en électricité.

Ce qu’il faut retenir


Le bailleur d’un local commercial ne peut, sans autorisation du locataire, modifier en cours de location une chaudière à gaz par une installation électrique s’il apparait que cette dernière ne répond pas aux besoins du preneur et à la destination du fonds.