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Selon une enquête de la FNAIM du Grand Paris, l’encadrement des loyers a fait perdre des mandats de gestion locative à près d’un professionnel sur deux

Une enquête menée par la FNAIM du Grand Paris auprès des professionnels de l’immobilier confirme le fort impact de l’encadrement des loyers sur leur activité. Alors que le marché immobilier montre des signes de reprise, ce dispositif, initialement prévu pour faciliter l’accès à la location sur Paris, vient fragiliser l’offre locative comme le marché de la transaction. Il s’avère que l’encadrement des loyers, en décourageant les propriétaires, se retourne finalement contre les locataires. Ces résultats viennent conforter la position défendue par la FNAIM du Grand Paris depuis l’entrée en vigueur de ce dispositif.

Pour 50% des répondants, le dispositif a impacté à la fois la location et la transaction

Menée en septembre dernier par la FNAIM du Grand Paris, l’enquête porte sur un panel représentant plus de 20% des professionnels de l’immobilier FNAIM du Grand Paris ayant des mandats de gestion dans Paris intra-muros.

78% des professionnels interrogés pensent que l’encadrement des loyers a eu un impact sur le marché de la location. De façon plus inattendue, 56% des répondants ont estimé que le dispositif a impacté également le marché de la transaction. La moitié des répondants considère que l’impact a été sur les deux marchés en même temps.

Perte de mandats de gestion locative

47% des professionnels interrogés affirment que l’encadrement des loyers a entrainé une perte de mandats de gestion locative. Ce ne sont pas moins de 13% du portefeuille des mandats de gestion sur Paris qui se sont envolés.

Pour Didier Camandona, Président de la FNAIM du Grand Paris : « Ces chiffres viennent confirmer l’effet contre-productif de l’encadrement des loyers. On dénombre de plus en plus de propriétaires qui préfèrent retirer leurs biens du marché ».

La concurrence des nouveaux acteurs

Interrogés sur la perte de ces mandats, les répondants signalent que 57% des lots perdus ont été mis en vente, 53% retirés du marché locatif et 28% sont passés en location touristique, ces actions pouvant se cumuler.

Ces résultats viennent souligner que l’encadrement des loyers présente un réel danger pour l’offre locative qui subit déjà la forte concurrence de nouveaux acteurs de location touristique.

Le nécessaire équilibre

A une écrasante majorité (91%), les adhérents répondent que la perception des propriétaires vis-à-vis de l’encadrement des loyers a été négative.

Didier Camandona : « Alors que le dispositif a été présenté comme bénéfique aux locataires, il est important qu’il ne soit pas au détriment des propriétaires. L’enjeu est de trouver un point d’équilibre qui convienne aux deux parties respectant leurs engagements réciproques. Les professionnels de l’immobilier sont d’ailleurs favorables à un observatoire des loyers au service de la plus grande transparence. Chaque citoyen doit pouvoir se faire une idée précise du marché du logement et être en mesure de comparer. »

Des solutions mises en place par la FNAIM du Grand Paris pour les locataires

Didier Camandona souligne : « Malgré notre opposition à l’encadrement des loyers, nous veillons bien entendu au respect du dispositif par nos adhérents. Nous sommes toutefois convaincus que d’autres solutions existent pour combattre les loyers abusifs et améliorer l’offre locative sur Paris. »

Aux côtés de la Mairie de Paris, la FNAIM du Grand Paris a lancé en novembre dernier un dispositif, Multiloc, qui permet de proposer une solution satisfaisante pour tous. Grâce à Multiloc, les propriétaires peuvent percevoir des primes allant jusqu’à 14 000 euros pour remettre leur bien en état et faciliter leur retour sur le marché. En contrepartie, les locataires bénéficient, sous conditions de ressources, d’un loyer à 20% en dessous du prix médian. Les classes moyennes sont les premières à en bénéficier. Les élus locaux, quant à eux, qui financent les aides aux propriétaires, profitent ainsi d’un parc de logements privés plus important dans des zones tendues.

Pour en savoir plus: voir l’intervention de Didier Camandona lors du Salon de l’Immobilier 2016.

21,9 % de dépenses en logement dans le PIB

21,9 % : c’est le poids des dépenses totales en logement dans le PIB, soit l’effort consacré par l’ensemble des acteurs (occupants, bailleurs, pouvoirs publics…) dans l’économie française, selon les derniers chiffres cités par La Tribune (16/06/2016).

« Les seules dépenses courantes en logement représentent pour leur part près de 28 % des dépenses de consommation totale en France, relève le quotidien économique. Et, côté investissement, le logement représente dans l’économie française un peu moins de 24 % de l’investissement total. C’est colossal. »

C’est ce qui expliquerait que le président de la République ait opéré « un virage à 180 degrés vers l’accession à la propriété immobilière en seconde partie de mandat » : « Il mise sur l’immobilier pour relancer l’emploi et la croissance avant 2017 ».

 

Source : « Le logement, dernier levier de croissance en France », La Tribune, 16/06/2016.

 

http://www.latribune.fr/economie/france/le-logement-dernier-levier-de-croissance-en-france-578647.html

Logement des fonctionnaires : difficultés de en Ile-de-France ?

Un rapport intitulé « Faciliter l’accès au logement des agents publics » fait un point sur le logement des fonctionnaires en Ile de France. Alain Dorison, ancien inspecteur général des finances, et Chantal Chambellan Le Levier, administratrice civile hors classe, ont remis le 14 juin dernier ce rapport, intitulé « Faciliter l’accès au logement des agents publics » à Annick Girardin, ministre de la Fonction publique, en présence d’Emmanuelle Cosse, ministre du Logement.

Il en ressort qu’environ 182 000 agents publics qui travaillent à Paris et en petite couronne résident en grande couronne, 20 000 autres préférant habiter hors de l’Ile-de-France. Et encore, « ce chiffre n’appréhende pas toutes les situations et notamment l’éloignement domicile-travail au sein de la grande couronne », précise ce rapport.

La cause est connue, et concerne en réalité de nombreux actifs : « Depuis plusieurs années, ni les rémunérations principales des agents publics les plus modestes, ni l’indemnité de résidence, initialement créée à cette fin, ne sont en mesure d’accompagner la progression des dépenses de logement des agents les plus modestes dans les zones les plus tendues. »

Parmi les nombreuses préconisations de ce rapport, il en est une qui s’impose à l’évidence : développer l’offre de logement intermédiaire. Ce qui profitera en réalité à de nombreux salariés franciliens, une population solvable en quête d’un « logement abordable, adapté à leurs besoins familiaux, à moins d’une heure de leur domicile ».

 

Le lien de la source est accessible via Localtis.info, 16/06/2016.

 

59 % de Français redoutent les saisies immobilières

59 % : c’est la proportion de Français qui redoutent d’avoir à trouver un nouveau logement à la suite d’une saisie immobilière, selon une récente étude de la société Stayhome citée par Le Figaro (16/06/2016).

Une crainte qui, bien supérieure à celle de perdre son emploi, illustre le rapport particulier, presque affectif, qu’entretiennent nos compatriotes avec leur logement.

Chaque année, 15 000 propriétaires font l’objet d’une saisie immobilière dans notre pays.

 

Source : Le Figaro, 16/06/2016.

http://immobilier.lefigaro.fr/article/perdre-son-logement-une-angoisse-difficile-a-partager_99261978-3302-11e6-b83c-3bf6a2dbaabf/

En bref : baisse du parc locatif privé à Paris

-50 % : c’est la baisse de la part du parc locatif privé à Paris en 25 ans, selon une récente étude de l’Ifrap (fondation pour la recherche sur les administrations et les politiques publiques) consacrée à la politique du logement.

En cause : la priorité accordée par les pouvoirs publics au logement social, le parc locatif social ayant été multiplié dans le même temps par 1,8. Avec comme conséquence la difficulté croissante pour les classes moyennes de se loger dans la capitale.

Source : « Le logement social en France en six maux », Le Point, 06/06 2016.

 

http://www.lepoint.fr/immobilier/le-logement-social-en-france-en-six-maux-06-06-2016-2044607_31.php

Baisse du nombre de locataires dans le secteur locatif privé en Ile-de-France

-235 000 : c’est la baisse du nombre de locataires dans le secteur locatif privé en Ile-de-France en 40 ans, quand le secteur social en gagnait 635 000, selon les premiers résultats de l’enquête logement 2013 réalisée par l’IAU (06/06/2016). Alors que les locataires du parc privé représentaient 41 % des habitants de la région en 1973, et ceux du parc social 16,4 %, ces derniers sont désormais 24,3 % (1 244 000 logements), contre 23,8 % dans le parc privé (1 220 logements).

Activement soutenue par les pouvoirs publics, la priorité accordée au logement social démontre aujourd’hui ses limites, comme le pointe cette enquête : « L’attractivité économique de l’Ile-de-France génère des flux de population importants qui nécessitent une offre de logements accessibles rapidement, une des fonctions du parc locatif privé ».

Il n’y aura pas de réponse au défi du logement en Ile-de-France sans mobilisation et donc reconnaissance du rôle des acteurs privés !

 

Pour aller plus loin : télécharger la présentation  Les premiers résultats de l’enquête logement 2013, CRIES : le logement en Ile-de-France, 07/06/2016.

http://www.cries-idf.fr/docs/diaporamas%20logement/premiers%20resultats%20de%20l%20ENL%202013.pdf

L’arrêté préfectoral fixant les loyers de référence

L’arrêté préfectoral fixant les loyers de référence, les loyers de référence majorés et les loyers de référence minorés dans la commune de Paris a été publié au Recueil des actes administratifs du 25 juin 2015 pour une entrée en vigueur fixée au 1er août prochain.

 

Pour rappel :

La loi ALUR du 24 mars 2014 institue un dispositif d’encadrement des loyers pour les locations soumises à la loi du 6 juillet 1989 (vides et meublées à usage d’habitation principale) situées dans des zones de tension du marché locatif.

C’est l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989 qui prévoit la fixation, par arrêté préfectoral et chaque année, d’un loyer de référence, un loyer de référence majoré (+ 20%)  et un loyer de référence minoré (- 30%), exprimés par un prix au mètre carré, par catégorie de logement et par secteur géographique. Le loyer conclu entre les parties doit obligatoirement être inférieur au loyer de référence majoré, sous réserve de pouvoir appliquer un « complément de loyer » lorsque le logement présente des caractéristiques de location ou de confort qui le justifient.

Le décret du 30 juillet 2014 réglemente, quant à lui, l’évolution de certains loyers dans le cadre d’une relocation ou d’un renouvellement de bail : le loyer ne peut pas subir d’augmentation, sauf en cas de travaux d’amélioration ou de loyer manifestement sous-évalué. Echappent toutefois au dispositif les biens mis en location pour la 1ère fois et ceux qui sont inoccupés depuis au moins 18 mois.

Enfin, un décret du 10 juin 2015 est venu préciser le périmètre géographique correspondant aux zones de tension du marché locatif, les modalités de détermination des loyers de référence ainsi que les modalités d’application du complément de loyer. Malheureusement sur ce dernier point, peu d’informations sont données.

 A noter : la liste des communes situées en zones tendues est fixée par un décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 relatif au champ d’application de la taxe annuelle sur les logements vacants.

 

L’arrêté préfectoral applicable à Paris :

Le texte fixe les loyers de référence, les loyers de référence majorés et minorés par catégorie de logements et par secteur géographique. Ils sont exprimés en euros, par m² de surface habitable.

S’agissant des biens loués meublés, il est fait application d’une majoration par mètre carré aux loyers de référence.

Les catégories de logement sont déterminées en fonction du type de location (vide ou meublée), du nombre de pièces principales (destinées au séjour ou au sommeil) et du type de construction.

La commune de Paris est divisée en 80 quartiers regroupés en 14 secteurs géographiques.

Toutes les informations sont disponibles à l’adresse suivante :https://www.referidf.com/ avec une carte interactive qui vous permet, en entrant les caractéristiques et l’adresse du bien, de connaître immédiatement les loyers de référence applicables.

L’encadrement des loyers à Paris, comment ça fonctionne ?

 

  • Lors de la mise en location du bien :

Si le logement était occupé depuis moins de 18 mois par un précédent locataire, le loyer du locataire entrant doit être le même que celui du locataire sortant, sauf dérogations (loyer manifestement sous-évalué ou travaux d’amélioration). En tout état de cause, le loyer ne peut dépasser le montant du loyer de référence majoré.

Dans les autres cas, le loyer est fixé librement entre les parties mais ne peut excéder le montant du loyer de référence majoré.

Le bailleur peut appliquer un complément de loyer à condition que le loyer de base ne soit pas inférieur au loyer de référence majoré. Le locataire peut contester le complément de loyer dans un délai de 3 mois à compter de la signature du bail.

La Commission départementale de conciliation et si nécessaire, le juge d’instance, sont compétents pour connaître des litiges nés du non-respect du dispositif.

Le loyer, qu’il résulte d’une conciliation ou d’une décision de justice, s’appliquera à compter de la prise d’effet du bail.

 

  • Lors du renouvellement du bail :

Si le loyer, hors complément, est supérieur au loyer de référence majoré, le locataire pourra en demander une diminution, et ce au moins 5 mois avant le terme du contrat de location, par LRAR.

De son côté, le bailleur pourra, 6 mois au moins avant l’expiration du bail et si le loyer est inférieur au loyer de référence minoré, demander une réévaluation dudit loyer. Attention, dans le cadre de cette procédure le loyer proposé devra rester inférieur ou égal au loyer de référence minoré.

Dans les deux cas, en cas de contestation ou d’absence de réponse de la partie concernée, 4 mois avant le terme du bail, la Commission départementale de conciliation pourra être saisie. Si la conciliation échoue, le juge d’instance pourra trancher le différend.

Attention, l’absence de saisine du juge avant le terme du bail entraine une reconduction de ce dernier aux conditions de loyer antérieures.

 

Arrêté n° 2015 176-0007 fixant les loyers de référence, les loyers de référence majorés et les loyers de référence minorés dans la commune de Paris

Les règles spécifiques de la location meublée à titre d’habitation principale

 

La location meublée est dans son ensemble régie par la liberté contractuelle et par les règles du code civil. Néanmoins, lorsque les parties souhaitent conclure un bail meublé pour la résidence principale du locataire, des règles spécifiques doivent être respectées.

La location meublée conclue à titre de résidence principale est régie par un texte d’ordre public, l’article L632-1 du code de la construction et de l’habitation. Les principales dispositions impératives qu’il prévoit sont les suivantes :

La forme du contrat : celui-ci doit être fait par écrit.

Sa durée : Le bail meublé à usage de résidence principale est conclu pour une durée de un an. Néanmoins, cette durée peut être réduite à 9 mois lorsque le contrat est conclu avec un étudiant.

La reconduction tacite : Le contrat de location arrivé à son terme se reconduit tacitement à défaut de congé ou de demande de renouvellement. Le bail de 9 mois consenti à un étudiant prend fin à son terme sans application de cette reconduction tacite.

Le congé du locataire : Il peut être donné à tout moment moyennant un préavis de 1 mois.

Le congé du bailleur : Le bailleur doit respecter un préavis de trois mois au terme du contrat et ce congé doit être motivé par sa décision de vendre le logement, ou de le reprendre ou encore par un motif légitime et sérieux.

La demande de renouvellement : Le bailleur peut, au terme du bail, souhaiter en modifier les conditions. Il doit proposer les modifications au locataire en respectant un préavis de trois mois avant le terme du contrat. Si le locataire accepte ces nouvelles conditions, le bail est alors renouvelé pour une nouvelle durée de 1 an.

La révision du loyer : celle-ci doit être prévue par une clause expresse du contrat. Elle intervient à la date convenue entre les parties dans le bail ou à défaut de précision sur ce point, à la date anniversaire du contrat. Concernant le choix de l’indice, l’article L632-1 du code de la construction indique uniquement que l’augmentation qui résulte de cette révision ne peut dépasser la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) mentionné au d de l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989 relative à la location vide à titre de résidence principale.

Location d’une chambre

 

Comment peut-on louer une chambre dans sa résidence principale ?

Sur quel statut ?
Ce type de location ne correspond à aucun régime juridique existant, mais la jurisprudence considère que la location d’une chambre aménagée dans l’appartement d’un propriétaire peut être qualifiée de location meublée (Cour d’appel Grenoble, 2ème chambre, 18 juin 2007).

Quelles conditions ?
La chambre doit respecter les normes de décence.
Le bail devra être écrit, sa durée sera celle de la location meublée, à savoir 1 an s’il s’agit de la résidence principale du locataire et 9 mois non renouvelable pour un étudiant.
Le loyer sera fixé librement entre les parties, et il sera nécessaire de prévoir clairement les modalités de calcul des charges.
Il faudra effectuer un inventaire des meubles et prévoir les modalités d’usage des « parties communes » de l’habitation (droits et obligations du locataire), à savoir : prévoir quelles pièces restent la propriété exclusive du propriétaire, et celles qui sont communes…

La fiscalité
Les propriétaires qui louent ou sous louent une partie de leur habitation principale sont exonérées de l’impôt sur le revenu si 3 conditions sont remplies (article 35 bis I du CGI):
– Les pièces louées font parties de la résidence principale du propriétaire,
– Elles doivent constituer pour le locataire sa résidence principale,
– Le prix de la location doit être raisonnable (plafonds déterminés par les services des impôts)

Définition de la location meublée

 

Quels sont les critères qui doivent être retenus pour distinguer une location meublée d’une location vide ?

La notion de location est simple à préciser. Il s’agit d’un contrat en vertu duquel l’une des parties à la convention s’oblige à faire jouir à l’autre une chose pendant un certain temps et ce, en contrepartie du paiement d’un certain prix.

Mais qu’est ce qu’une location « meublée » ?

Il n’existe pas de définition de la location meublée qui permet de la différencier clairement d’une location vide. Aucun texte ne donne par exemple de liste légale des meubles qui doivent garnir un logement afin que celui-ci puisse être qualifié de local meublé. La jurisprudence est venue combler en partie cette défaillance de la loi.

Elle a ainsi posé deux éléments :

  • Un élément intentionnel : les parties au contrat doivent avoir la volonté claire de conclure une location meublée. La preuve de cette volonté peut découler par exemple de la clause du bail en vertu de laquelle le locataire s’engage à entretenir les meubles dont la liste est annexée au contrat.
  • Un élément matériel : le local doit être suffisamment meublé pour permettre l’installation immédiate du locataire. Le logement doit ainsi présenter les éléments de confort nécessaire à une vie correcte du locataire dans les lieux.

La jurisprudence est également venue apporter au fur et à mesure des précisions sur les meubles qu’elle juge nécessaire. Un local qui n’est garni que de trois tables n’est pas un logement meublé (CA Orléans, 29 juin 1998). De même, celui qui ne comprend à la lecture de l’inventaire qu’un canapé lit, une chaise, une table, un réfrigérateur et un oreiller n’est pas suffisamment meublé (CA Paris, 6e ch, sect. C, 8 avril 2008). La vaisselle dans une cuisine est également considérée comme un élément essentiel à la vie domestique (CA Bordeaux, 1ère Ch. B, 13 mars 2000).

Un logement dans lequel le bailleur a mis à la disposition du locataire une penderie, un chauffage, une table, des chaises, un sommier avec matelas, un réfrigérateur, des rideaux, un lustre, une lampe de chevet et un buffet est considéré comme un local meublé (CA Paris, 6e Chambre, C, 8 mars 1994).

Au regard de ces jurisprudences, il est nécessaire de prévoir des meubles en quantité suffisante et de procéder à la rédaction d’un inventaire précis et signé des deux parties au moment de l’état des lieux d’entrée. Celui-ci permet de justifier la présence des meubles nécessaires à la vie convenable du locataire et ainsi d’éviter la requalification du contrat par le juge.

Un inventaire détaillé permet également d’éviter toute contestation en fin de bail sur la présence dans les lieux de certains éléments. Ainsi, le bailleur pourra se faire indemniser si certains meubles, inscrits sur la liste, sont absents ou dégradés en fin de contrat.