Certains baux commerciaux contiennent des clauses d’augmentation forfaitaire prévoyant une augmentation automatique du loyer selon un pourcentage déterminé. La Cour de cassation vient de rendre un arrêt invalidant celles-ci.
Dans cette affaire, des époux bailleurs avaient donné à bail commercial à une société une chambre située dans un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes exploité par le locataire. Le contrat de bail comprenait une clause prévoyant que le loyer serait révisé annuellement avec une garantie d’un taux d’augmentation net de 1,5% par an. Le preneur a ensuite assigné ses bailleurs en constatation du caractère réputé non écrit de cette clause et en restitution des loyers indûment versés au cours des 5 années précédentes.
La Cour d’appel ayant rejeté sa demande, le locataire se pourvoit en cassation.
La Haute juridiction, au visa des articles L145-15, L145-33, alinéa 1er et L145-39 du code de commerce est venue rappeler que le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. Après avoir précisé les différentes modalités de révision du loyer, elle indique que doit être réputé non écrite toute clause qui fait échec au jeu de la révision légale du loyer. Elle souligne également qu’à la différence d’un loyer progressif par paliers, la clause présente dans le bail, en ce qu’elle stipule accessoirement que le loyer augmentera périodiquement, automatiquement et forfaitairement, et ce sans prévoir de limite de plafond ou de durée alors même qu’un bail commercial ne prend pas automatiquement fin à son terme conventionnel, ne détermine pas le prix initial du bail mais organise sa révision automatique à la seule hausse, pouvant excéder la variation des indices.
Selon la Cour de cassation, une telle clause a pour effet de faire échec aux règles d’ordre public de la révision du loyer et doit donc être réputée non écrite. Elle casse donc l’arrêt d’appel en ce qu’il avait validé cette clause.
La clause prévoyant une augmentation forfaitaire et automatique du prix du bail sans limite de durée, doit être analysée en une clause de révision du loyer à la seule hausse qui doit donc être annulée.
→ Cour de cassation, 3ème civ, 3 septembre 2026, n° 25-14.904
